2010年房產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)之房地產(chǎn)市場與市場運行47

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易混淆點辨析1.問:單利及復(fù)利的計算公式中的i,n我認(rèn)為應(yīng)分別是周期利率和計息周期數(shù),而不是實際利率?
    答:i是周期利率,同時它也是實際利率而不是名義利率。
    四、名義利率與實際利率
    (一)名義利率與實際利率的概念
    在以上討論中,我們都是以年為計息周期的,但在實際經(jīng)濟活動中,計息周期有年、季度、月、周、日等,也就是說,計息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。也就是說,當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時,就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。
    名義利率,指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率,它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。很顯然,名義利率忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素,即忽略了“利滾利”。實際利率,指一年內(nèi)多次計息時,年末終值比年初值的增長率。
    例如某筆年利率為6%、按月等額還本付息的住房抵押貸款,其計算月還款額的月利率為0.5%。此時,年利率6%稱為“名義利率”,但因為是每月計算一次利息,所以借款人每年還本付息中實際支付給銀行的利息,即實際利率會超過6%。
    再以貸款為例。如某貸款的貸款額為1000元,年利率為12%,期限為一年。如果分別以一年1次計息、一年4次按季計息、一年12次按月計息,則一年后的本利和分別為:
    一年1次計息F=1000×(1+12%)=1120(元)
    一年4次計息F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)
    一年12次計息F=l000×(1+1%)12=1126.83(元)
    這里的12%,對于一年一次計息情況既是實際利率又是名義利率;3%和1%稱為周期利率。由上述計算可知:名義利率=周期利率×每年的計息周期數(shù)。
    對于一年計息4次和12次來說,12%就是名義利率,而一年計息4次時的實際利率=(1+3%)4-1=12.55%;一年計息12次時的實際利率=(1+1%)12-1=12.68%。