2010年房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)之房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行47

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易混淆點(diǎn)辨析1.問:?jiǎn)卫皬?fù)利的計(jì)算公式中的i,n我認(rèn)為應(yīng)分別是周期利率和計(jì)息周期數(shù),而不是實(shí)際利率?
    答:i是周期利率,同時(shí)它也是實(shí)際利率而不是名義利率。
    四、名義利率與實(shí)際利率
    (一)名義利率與實(shí)際利率的概念
    在以上討論中,我們都是以年為計(jì)息周期的,但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,計(jì)息周期有年、季度、月、周、日等,也就是說,計(jì)息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問題。也就是說,當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí),就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。
    名義利率,指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率,它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。很顯然,名義利率忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素,即忽略了“利滾利”。實(shí)際利率,指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí),年末終值比年初值的增長率。
    例如某筆年利率為6%、按月等額還本付息的住房抵押貸款,其計(jì)算月還款額的月利率為0.5%。此時(shí),年利率6%稱為“名義利率”,但因?yàn)槭敲吭掠?jì)算一次利息,所以借款人每年還本付息中實(shí)際支付給銀行的利息,即實(shí)際利率會(huì)超過6%。
    再以貸款為例。如某貸款的貸款額為1000元,年利率為12%,期限為一年。如果分別以一年1次計(jì)息、一年4次按季計(jì)息、一年12次按月計(jì)息,則一年后的本利和分別為:
    一年1次計(jì)息F=1000×(1+12%)=1120(元)
    一年4次計(jì)息F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)
    一年12次計(jì)息F=l000×(1+1%)12=1126.83(元)
    這里的12%,對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)際利率又是名義利率;3%和1%稱為周期利率。由上述計(jì)算可知:名義利率=周期利率×每年的計(jì)息周期數(shù)。
    對(duì)于一年計(jì)息4次和12次來說,12%就是名義利率,而一年計(jì)息4次時(shí)的實(shí)際利率=(1+3%)4-1=12.55%;一年計(jì)息12次時(shí)的實(shí)際利率=(1+1%)12-1=12.68%。