第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值
第一節(jié) 現(xiàn)金流量
從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是在提供滿足市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的同時(shí)，獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了有效量測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益，就需要運(yùn)用投資分析技術(shù)，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)。而進(jìn)行這些測(cè)算的基礎(chǔ)和前提，就是用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出。（09版教材新增內(nèi)容）
一、現(xiàn)金流量的概念
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗一定量的能源，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取的經(jīng)濟(jì)效果。
第一節(jié) 現(xiàn)金流量
從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是在提供滿足市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的同時(shí)，獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了有效量測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益，就需要運(yùn)用投資分析技術(shù)，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)。而進(jìn)行這些測(cè)算的基礎(chǔ)和前提，就是用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出。（09版教材新增內(nèi)容）
一、現(xiàn)金流量的概念
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗一定量的能源，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取的經(jīng)濟(jì)效果。