二、操作風(fēng)險
操作風(fēng)險是指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險。
1、貸款流程中的風(fēng)險
(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險
①貸款受理中的風(fēng)險。
②貸前調(diào)查中的風(fēng)險。
a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險
b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險
(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點(diǎn)為：
①未按獨(dú)立公正原則審批
②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放
③審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險
①合同簽訂的風(fēng)險。
②貸款發(fā)放的風(fēng)險。
(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險
①貸后管理的風(fēng)險。
②檔案管理中的風(fēng)險。
2、法律和政策風(fēng)險
對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)范很復(fù)雜。
(1)借款人主體資格
①未成年人能否申請個人住房貸款問題。
②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。
(2)合同有效性風(fēng)險
目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險。
①格式條款無效。
②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險。
③格式條款解釋風(fēng)險。
④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。
(3)擔(dān)保風(fēng)險
銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。我國《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：
①抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險：
②質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險。
③保證擔(dān)保的法律風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：
(4)訴訟時效風(fēng)險
在個人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動的地位。
(5)政策風(fēng)驗(yàn)
政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。政策風(fēng)險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險之一，由于這些風(fēng)險來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險如下：
①對境外人士購房的限制。
②對購房人資格的政策性限制。
③抵押品執(zhí)行的政策性限制。
3、操作風(fēng)險的防范措施
(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神
(2)掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)
(3)嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查
三、信用風(fēng)險
個人住房貸款的信用風(fēng)險通常是因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導(dǎo)致的。因此，防范個人住房貸款的信用風(fēng)險，就要求個人住房貸款的經(jīng)辦人員通過細(xì)致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿。
1、信用風(fēng)險表現(xiàn)形式
借款人的信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險和還款意愿風(fēng)險兩個方面。
(1)還款能力風(fēng)險
從信用風(fēng)險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。
(2)還款意愿風(fēng)險
還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險。
2、信用風(fēng)險防范措施
(1)加強(qiáng)對借款人還款能力的甄別
具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。
①驗(yàn)證工資收入的真實(shí)性。
②驗(yàn)證租金收入的真實(shí)性。
③驗(yàn)證投資收入的真實(shí)性。
④驗(yàn)證經(jīng)營收入的真實(shí)性。
(2)深入了解客戶還款意愿
操作風(fēng)險是指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險。
1、貸款流程中的風(fēng)險
(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險
①貸款受理中的風(fēng)險。
②貸前調(diào)查中的風(fēng)險。
a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險
b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險
(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點(diǎn)為：
①未按獨(dú)立公正原則審批
②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放
③審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險
①合同簽訂的風(fēng)險。
②貸款發(fā)放的風(fēng)險。
(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險
①貸后管理的風(fēng)險。
②檔案管理中的風(fēng)險。
2、法律和政策風(fēng)險
對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)范很復(fù)雜。
(1)借款人主體資格
①未成年人能否申請個人住房貸款問題。
②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。
(2)合同有效性風(fēng)險
目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險。
①格式條款無效。
②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險。
③格式條款解釋風(fēng)險。
④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。
(3)擔(dān)保風(fēng)險
銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。我國《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：
①抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險：
②質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險。
③保證擔(dān)保的法律風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：
(4)訴訟時效風(fēng)險
在個人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動的地位。
(5)政策風(fēng)驗(yàn)
政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。政策風(fēng)險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險之一，由于這些風(fēng)險來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險如下：
①對境外人士購房的限制。
②對購房人資格的政策性限制。
③抵押品執(zhí)行的政策性限制。
3、操作風(fēng)險的防范措施
(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神
(2)掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)
(3)嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查
三、信用風(fēng)險
個人住房貸款的信用風(fēng)險通常是因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導(dǎo)致的。因此，防范個人住房貸款的信用風(fēng)險，就要求個人住房貸款的經(jīng)辦人員通過細(xì)致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿。
1、信用風(fēng)險表現(xiàn)形式
借款人的信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險和還款意愿風(fēng)險兩個方面。
(1)還款能力風(fēng)險
從信用風(fēng)險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。
(2)還款意愿風(fēng)險
還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險。
2、信用風(fēng)險防范措施
(1)加強(qiáng)對借款人還款能力的甄別
具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。
①驗(yàn)證工資收入的真實(shí)性。
②驗(yàn)證租金收入的真實(shí)性。
③驗(yàn)證投資收入的真實(shí)性。
④驗(yàn)證經(jīng)營收入的真實(shí)性。
(2)深入了解客戶還款意愿