土地使用權(quán)出讓合同本身是有效還是無(wú)效的問(wèn)題，不僅是常常引發(fā)爭(zhēng)議，為此形成糾紛和訴訟，而且合同效力的爭(zhēng)議往往也是引發(fā)出讓合同履行方面糾紛的誘因。一個(gè)程序規(guī)范、內(nèi)容合法的土地使用權(quán)出讓合同，不僅可以得到法律上的承認(rèn)，而且其履行也能得到法律的保障，從而有效地避免合同當(dāng)事人的毀約和違約行為，使合同得到順利地履行。一些效力存在爭(zhēng)議的出讓合同，往往是出讓程序和合同內(nèi)容存在瑕疵，由此導(dǎo)致合同履行的困難。比如因未履行土地出讓的前置審批手續(xù)，而使后續(xù)的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)無(wú)法辦理，導(dǎo)致工程無(wú)法開發(fā)建設(shè)。同時(shí)，程序和內(nèi)容上的瑕疵，也給了當(dāng)事人違約的理由和機(jī)會(huì)，當(dāng)一方因自身的原因或無(wú)力履約時(shí)，往往通過(guò)找出合同程序和內(nèi)容上的違法之外，請(qǐng)求確認(rèn)出讓合同無(wú)效，從而擺脫自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。此時(shí)，出讓合同的效力就成為糾紛的焦點(diǎn)。
按照《司法解釋》的規(guī)定，常見的無(wú)效合同或部分無(wú)效合同的情形主要有兩種：(1)因土地使用權(quán)出讓合同出讓主體不符合法律規(guī)定而無(wú)效。按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)的名義簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，而此前以開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)名義簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同在，如果在起訴前沒(méi)有得到政府土地管理部門的追認(rèn)，也會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效合同。(2)經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的的，則該價(jià)格條款可被認(rèn)定無(wú)效。需要指出的是《司法解釋》所列的兩種無(wú)效情形兩種別無(wú)其他。如果有證據(jù)表明土地使用權(quán)出讓合同的簽訂或其內(nèi)容有《合同法》第52條規(guī)定的五種情形之一，即“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”此時(shí)，仍可以確認(rèn)土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。另外，合同標(biāo)的本身不合法也可以導(dǎo)致合同無(wú)效。比如在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無(wú)效。比如在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會(huì)因?yàn)槌鲎寴?biāo)的不符合法律規(guī)定而被認(rèn)定無(wú)效。
另外應(yīng)該注意的是，按照有關(guān)法律和以往的司法審判實(shí)踐，以前因未辦理出讓批準(zhǔn)手續(xù)而多被認(rèn)定為無(wú)效的土地使用權(quán)出讓合同，按現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，則不被認(rèn)定為無(wú)效合同，而是在因未辦理批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地時(shí)，賦予受讓方合同解除權(quán)。
按照《司法解釋》的規(guī)定，常見的無(wú)效合同或部分無(wú)效合同的情形主要有兩種：(1)因土地使用權(quán)出讓合同出讓主體不符合法律規(guī)定而無(wú)效。按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)的名義簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，而此前以開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)名義簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同在，如果在起訴前沒(méi)有得到政府土地管理部門的追認(rèn)，也會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效合同。(2)經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的的，則該價(jià)格條款可被認(rèn)定無(wú)效。需要指出的是《司法解釋》所列的兩種無(wú)效情形兩種別無(wú)其他。如果有證據(jù)表明土地使用權(quán)出讓合同的簽訂或其內(nèi)容有《合同法》第52條規(guī)定的五種情形之一，即“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”此時(shí)，仍可以確認(rèn)土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。另外，合同標(biāo)的本身不合法也可以導(dǎo)致合同無(wú)效。比如在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無(wú)效。比如在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會(huì)因?yàn)槌鲎寴?biāo)的不符合法律規(guī)定而被認(rèn)定無(wú)效。
另外應(yīng)該注意的是，按照有關(guān)法律和以往的司法審判實(shí)踐，以前因未辦理出讓批準(zhǔn)手續(xù)而多被認(rèn)定為無(wú)效的土地使用權(quán)出讓合同，按現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，則不被認(rèn)定為無(wú)效合同，而是在因未辦理批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地時(shí)，賦予受讓方合同解除權(quán)。