三、房地產(chǎn)泡沫與過熱
（一）房地產(chǎn)泡沫及成因
1．房地產(chǎn)泡沫的定義
查爾斯·P·金德爾伯格（CharlesP．Kindleberger）在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?BR> 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。
2．房地產(chǎn)泡沫的成因（重要考點(diǎn)）
房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。（重要考點(diǎn)）
首先，土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。土地的稀缺性使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。
其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
再有，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。
例題4．產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（?。?。
A．土地稀缺
B．城市進(jìn)程快
C．投機(jī)需求膨脹
D．過度放貸
答案：C
例題5．下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是（?。?BR> A．市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫
C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性
D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成
答案：D
（一）房地產(chǎn)泡沫及成因
1．房地產(chǎn)泡沫的定義
查爾斯·P·金德爾伯格（CharlesP．Kindleberger）在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?BR> 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。
2．房地產(chǎn)泡沫的成因（重要考點(diǎn)）
房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。（重要考點(diǎn)）
首先，土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。土地的稀缺性使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。
其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
再有，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。
例題4．產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（?。?。
A．土地稀缺
B．城市進(jìn)程快
C．投機(jī)需求膨脹
D．過度放貸
答案：C
例題5．下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是（?。?BR> A．市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫
C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性
D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成
答案：D