（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
1．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
（1）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。
（2）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同
房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。
（3）過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同
如果投機性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。
（4）市場參與者的參與動機不同
“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。
2．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系
房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)，雖然有很大區(qū)別，但兩者也存在著一定程度上的聯(lián)系。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務(wù)杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大，且投機性行為容易迅速蔓延。在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。
（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量
我們可以從多個角度，來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，“實際價格/理論價格”、“房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率”、“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標，都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫問題的復(fù)雜性，很難用單一指標來衡量房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關(guān)結(jié)論的影響。
1．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
（1）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。
（2）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同
房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。
（3）過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同
如果投機性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。
（4）市場參與者的參與動機不同
“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。
2．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系
房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)，雖然有很大區(qū)別，但兩者也存在著一定程度上的聯(lián)系。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務(wù)杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大，且投機性行為容易迅速蔓延。在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。
（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量
我們可以從多個角度，來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，“實際價格/理論價格”、“房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率”、“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標，都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫問題的復(fù)雜性，很難用單一指標來衡量房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關(guān)結(jié)論的影響。