二、房地產(chǎn)市場的功能
在任何市場上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：
（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益
由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以房地產(chǎn)資源必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。
（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化
我們可以先通過一個(gè)簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價(jià)就會(huì)上升而租金就會(huì)下降。如圖2—1所示，售價(jià)從OP升到OP1，租金從OR降到OR1，。
引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變化；政府稅收政策的影響；收入水平變化或消費(fèi)品味變化；原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。
（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
房地產(chǎn)市場供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起：
1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變原來物業(yè)的使用方式
例如在圖2-1（b）中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至ORl，出租住宅的供給量從OL降到OL1，LL1就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因?yàn)槌鍪圩≌男枨罅吭黾恿薓Ml。最后形成了均衡價(jià)格OPl和均衡租金OR1。
2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化
根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)的收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例。如果售價(jià)太高，那么對出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對變化也會(huì)引起需求的變化。舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。
應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時(shí)間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時(shí)間相對較長。同時(shí)，對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一些假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個(gè)完全的資本市場存在。但實(shí)際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，因此并非所有的人都能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；為了整個(gè)社會(huì)的利益，政府還會(huì)通過城市規(guī)劃、售價(jià)或租金控制等政策干預(yù)市場。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場供需均衡。
由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程，還可能出現(xiàn)新的平衡還沒有達(dá)到，又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡的情況，所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時(shí)的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。
（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃
在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來適時(shí)滿足全體社會(huì)成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價(jià)格、交易數(shù)量、空置率、吸納率和市場發(fā)展趨勢等市場信號(hào)的分析研究，結(jié)合政府在土地利用、耕地保護(hù)、城市發(fā)展和住房等方面的政策傾向，才能制定出既符合市場需要、可操作性強(qiáng)，又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。
（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化
供給在很大程度上影響和引導(dǎo)著需求。例如調(diào)整住房供應(yīng)的戶型結(jié)構(gòu)，增加中小戶型供給，就會(huì)使居民逐漸減少對大戶型住宅的依賴。再例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價(jià)格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，提高城市土地的使用效率。
在任何市場上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：
（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益
由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以房地產(chǎn)資源必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。
（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化
我們可以先通過一個(gè)簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價(jià)就會(huì)上升而租金就會(huì)下降。如圖2—1所示，售價(jià)從OP升到OP1，租金從OR降到OR1，。
引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變化；政府稅收政策的影響；收入水平變化或消費(fèi)品味變化；原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。
（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
房地產(chǎn)市場供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起：
1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變原來物業(yè)的使用方式
例如在圖2-1（b）中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至ORl，出租住宅的供給量從OL降到OL1，LL1就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因?yàn)槌鍪圩≌男枨罅吭黾恿薓Ml。最后形成了均衡價(jià)格OPl和均衡租金OR1。
2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化
根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)的收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例。如果售價(jià)太高，那么對出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對變化也會(huì)引起需求的變化。舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。
應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時(shí)間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時(shí)間相對較長。同時(shí)，對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一些假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個(gè)完全的資本市場存在。但實(shí)際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，因此并非所有的人都能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；為了整個(gè)社會(huì)的利益，政府還會(huì)通過城市規(guī)劃、售價(jià)或租金控制等政策干預(yù)市場。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場供需均衡。
由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程，還可能出現(xiàn)新的平衡還沒有達(dá)到，又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡的情況，所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時(shí)的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。
（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃
在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來適時(shí)滿足全體社會(huì)成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價(jià)格、交易數(shù)量、空置率、吸納率和市場發(fā)展趨勢等市場信號(hào)的分析研究，結(jié)合政府在土地利用、耕地保護(hù)、城市發(fā)展和住房等方面的政策傾向，才能制定出既符合市場需要、可操作性強(qiáng)，又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。
（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化
供給在很大程度上影響和引導(dǎo)著需求。例如調(diào)整住房供應(yīng)的戶型結(jié)構(gòu)，增加中小戶型供給，就會(huì)使居民逐漸減少對大戶型住宅的依賴。再例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價(jià)格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，提高城市土地的使用效率。