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四、房地產(chǎn)市場的參與者
房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的交易雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。下面按照在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中所涉及的角色的大致順序，逐一予以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點(diǎn)不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人員或機(jī)構(gòu)的參與。
（一）土地所有者或當(dāng)前的土地使用者
不管是主動的還是被動的，土地所有者或當(dāng)前的土地使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。在我國，政府壟斷了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場，當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判收購、拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。
（二）開發(fā)商
開發(fā)商從項(xiàng)目公司到大型跨國公司有許多類型。其目的很明確，即通過實(shí)施開發(fā)過程獲取利潤。開發(fā)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是銷售還是作為一項(xiàng)長期投資。許多中小型開發(fā)商是將開發(fā)的物業(yè)銷售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對于居住物業(yè)來說，不管開發(fā)商的規(guī)模大小，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。
開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的物業(yè)類型（如寫字樓或住宅）或在某一特定的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)有專長，而另外一些開發(fā)商則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的物業(yè)類型和地點(diǎn)上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異：有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售以及物業(yè)管理，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則均由自己負(fù)責(zé)。
（三）政府及政府機(jī)構(gòu)
政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從取得建設(shè)用地使用權(quán)開始，就不斷與政府的發(fā)展改革、土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可、建設(shè)用地使用權(quán)、規(guī)劃許可、開工許可、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等。作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。
房地產(chǎn)開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，與房地產(chǎn)有關(guān)的土地出讓和稅費(fèi)收入又是地方政府財(cái)政的一個重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個國家的政治取向。
（四）金融機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費(fèi)用的中短期資金或“建設(shè)貸款”，以及項(xiàng)目建成后用于支持消費(fèi)者與置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程均需大量資金支持，沒有金融機(jī)構(gòu)參與并提供融資服務(wù)，房地產(chǎn)市場就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（五）建筑承包商
房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過程的工程施工發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險，如取得建設(shè)用地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個開發(fā)過程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險時，它就要求有一個更高的收益水平。但即便承包商同時兼做開發(fā)商的角色，其對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤水平的要求也相對較低，因?yàn)槠涑袚?dān)工程建設(shè)工作也能為企業(yè)帶來一定的收益。
易混淆點(diǎn)辨析2：問：如果承包商也參與“如購買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目資金籌措和市場營銷”的工作，那么，承包商也就成了開發(fā)商，或者是與開發(fā)商搞合作開發(fā)，如果這樣，承包商就應(yīng)該叫“開發(fā)商”。是不是這個意思？
答：還是承包商。只是要求的收益水平會更高，承擔(dān)的風(fēng)險會更多些。
四、房地產(chǎn)市場的參與者
房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的交易雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。下面按照在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中所涉及的角色的大致順序，逐一予以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點(diǎn)不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人員或機(jī)構(gòu)的參與。
（一）土地所有者或當(dāng)前的土地使用者
不管是主動的還是被動的，土地所有者或當(dāng)前的土地使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。在我國，政府壟斷了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場，當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判收購、拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。
（二）開發(fā)商
開發(fā)商從項(xiàng)目公司到大型跨國公司有許多類型。其目的很明確，即通過實(shí)施開發(fā)過程獲取利潤。開發(fā)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是銷售還是作為一項(xiàng)長期投資。許多中小型開發(fā)商是將開發(fā)的物業(yè)銷售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對于居住物業(yè)來說，不管開發(fā)商的規(guī)模大小，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。
開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的物業(yè)類型（如寫字樓或住宅）或在某一特定的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)有專長，而另外一些開發(fā)商則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的物業(yè)類型和地點(diǎn)上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異：有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售以及物業(yè)管理，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則均由自己負(fù)責(zé)。
（三）政府及政府機(jī)構(gòu)
政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從取得建設(shè)用地使用權(quán)開始，就不斷與政府的發(fā)展改革、土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可、建設(shè)用地使用權(quán)、規(guī)劃許可、開工許可、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等。作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。
房地產(chǎn)開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，與房地產(chǎn)有關(guān)的土地出讓和稅費(fèi)收入又是地方政府財(cái)政的一個重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個國家的政治取向。
（四）金融機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費(fèi)用的中短期資金或“建設(shè)貸款”，以及項(xiàng)目建成后用于支持消費(fèi)者與置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程均需大量資金支持，沒有金融機(jī)構(gòu)參與并提供融資服務(wù)，房地產(chǎn)市場就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（五）建筑承包商
房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過程的工程施工發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險，如取得建設(shè)用地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個開發(fā)過程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險時，它就要求有一個更高的收益水平。但即便承包商同時兼做開發(fā)商的角色，其對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤水平的要求也相對較低，因?yàn)槠涑袚?dān)工程建設(shè)工作也能為企業(yè)帶來一定的收益。
易混淆點(diǎn)辨析2：問：如果承包商也參與“如購買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目資金籌措和市場營銷”的工作，那么，承包商也就成了開發(fā)商，或者是與開發(fā)商搞合作開發(fā)，如果這樣，承包商就應(yīng)該叫“開發(fā)商”。是不是這個意思？
答：還是承包商。只是要求的收益水平會更高，承擔(dān)的風(fēng)險會更多些。