第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。（重要考點(diǎn)，每年都會(huì)以多選的形式出現(xiàn)）要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。
例題3：從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（?。＃?007年、2005年、2004年試題）（2004、2005年相關(guān)試題）
A．物理結(jié)構(gòu)
B．區(qū)域結(jié)構(gòu)
C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
D．供求結(jié)構(gòu)
E．總量結(jié)構(gòu)
答案：BCDE
（1）總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。
（2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。
（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。
（4）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。
（5）投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。
（6）租買結(jié)構(gòu)：租買結(jié)構(gòu)是當(dāng)前使用中的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買自住空間的比例關(guān)系。承租和購買兩種方式，都可以滿足房地產(chǎn)空間的使用需求，相應(yīng)的也就形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租買結(jié)構(gòu)。一個(gè)城市或區(qū)域的租買結(jié)構(gòu)，與市場(chǎng)上租金和價(jià)格的關(guān)系、人們對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的偏好、市場(chǎng)上可供出租房地產(chǎn)空間的數(shù)量、城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素相關(guān)。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。（重要考點(diǎn)，每年都會(huì)以多選的形式出現(xiàn)）要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。
例題3：從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（?。＃?007年、2005年、2004年試題）（2004、2005年相關(guān)試題）
A．物理結(jié)構(gòu)
B．區(qū)域結(jié)構(gòu)
C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
D．供求結(jié)構(gòu)
E．總量結(jié)構(gòu)
答案：BCDE
（1）總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。
（2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。
（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。
（4）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。
（5）投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。
（6）租買結(jié)構(gòu)：租買結(jié)構(gòu)是當(dāng)前使用中的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買自住空間的比例關(guān)系。承租和購買兩種方式，都可以滿足房地產(chǎn)空間的使用需求，相應(yīng)的也就形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租買結(jié)構(gòu)。一個(gè)城市或區(qū)域的租買結(jié)構(gòu)，與市場(chǎng)上租金和價(jià)格的關(guān)系、人們對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的偏好、市場(chǎng)上可供出租房地產(chǎn)空間的數(shù)量、城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素相關(guān)。