第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
要想準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)；但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為。
傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。隨著電子商務(wù)時(shí)代的到來，交易雙方不再需要到一個(gè)特定的場(chǎng)所去交易，因此市場(chǎng)的概念就進(jìn)一步擴(kuò)大為一切途徑和形式的交易活動(dòng)安排。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。這些反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行質(zhì)量和發(fā)展趨勢(shì)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境
房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境分為以下八類：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
（1）社會(huì)環(huán)境是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。
（2）政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。
（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹率等。
易混淆點(diǎn)辨析1：?jiǎn)枺旱谌龡l在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，有利率與通貨膨脹率，而在房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境及其影響因素的表格中又沒有這一條，若萬一有這一項(xiàng)多項(xiàng)選擇題，是按第30頁的第四行經(jīng)濟(jì)環(huán)境答，還是按下邊的表格中的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境及影響因素答。也就是說是否要把利率與通貨膨脹率也答上是經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響因素。
答：可以把利率與通貨率膨脹算在經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響因素中。
（4）金融環(huán)境是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源。金融體系包括金融政策、金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品和金融監(jiān)管。金融資源則涵蓋了針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益融資和債務(wù)融資的金融服務(wù)種類和金融支持力度等。
（5）法律制度環(huán)境是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策，包括土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度等。
（6）技術(shù)環(huán)境是指一個(gè)國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。
（7）資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。
（8）國際環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)全球化背景下國際政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境狀況或發(fā)生的事件與關(guān)系。它是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國的影響和一國對(duì)國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)之間的相互作用、相互滲透和相互影響的互動(dòng)過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素中，由社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素（見表2－1）。
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
要想準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)；但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為。
傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。隨著電子商務(wù)時(shí)代的到來，交易雙方不再需要到一個(gè)特定的場(chǎng)所去交易，因此市場(chǎng)的概念就進(jìn)一步擴(kuò)大為一切途徑和形式的交易活動(dòng)安排。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。這些反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行質(zhì)量和發(fā)展趨勢(shì)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境
房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境分為以下八類：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
（1）社會(huì)環(huán)境是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。
（2）政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。
（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹率等。
易混淆點(diǎn)辨析1：?jiǎn)枺旱谌龡l在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，有利率與通貨膨脹率，而在房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境及其影響因素的表格中又沒有這一條，若萬一有這一項(xiàng)多項(xiàng)選擇題，是按第30頁的第四行經(jīng)濟(jì)環(huán)境答，還是按下邊的表格中的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境及影響因素答。也就是說是否要把利率與通貨膨脹率也答上是經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響因素。
答：可以把利率與通貨率膨脹算在經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響因素中。
（4）金融環(huán)境是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源。金融體系包括金融政策、金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品和金融監(jiān)管。金融資源則涵蓋了針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益融資和債務(wù)融資的金融服務(wù)種類和金融支持力度等。
（5）法律制度環(huán)境是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策，包括土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度等。
（6）技術(shù)環(huán)境是指一個(gè)國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。
（7）資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。
（8）國際環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)全球化背景下國際政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境狀況或發(fā)生的事件與關(guān)系。它是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國的影響和一國對(duì)國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)之間的相互作用、相互滲透和相互影響的互動(dòng)過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素中，由社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素（見表2－1）。