三、房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險
（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。
（二）未來運營費用風(fēng)險
未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。
因此，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會面臨建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價師在評估房地產(chǎn)市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對房地產(chǎn)當(dāng)前市場價值的影響。其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用（例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律）。
（三）資本價值風(fēng)險
資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價值的風(fēng)險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。
易混淆點辨析1：
問：收益現(xiàn)金流風(fēng)險與資本價值風(fēng)險有什么不同？
答：收益現(xiàn)金流風(fēng)險與資本價值風(fēng)險的區(qū)別：收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指項目未來市場收益水平達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險；資本價值風(fēng)險是指項目資本價值由于項目未來預(yù)期收益、運營費用以及收益率的變化，使預(yù)期資本價值低于現(xiàn)實資本價值的風(fēng)險。
（四）機會成本風(fēng)險
機會成本風(fēng)險又稱比較風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。
（五）時間風(fēng)險
時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。
（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。
（二）未來運營費用風(fēng)險
未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。
因此，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會面臨建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價師在評估房地產(chǎn)市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對房地產(chǎn)當(dāng)前市場價值的影響。其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用（例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律）。
（三）資本價值風(fēng)險
資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價值的風(fēng)險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。
易混淆點辨析1：
問：收益現(xiàn)金流風(fēng)險與資本價值風(fēng)險有什么不同？
答：收益現(xiàn)金流風(fēng)險與資本價值風(fēng)險的區(qū)別：收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指項目未來市場收益水平達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險；資本價值風(fēng)險是指項目資本價值由于項目未來預(yù)期收益、運營費用以及收益率的變化，使預(yù)期資本價值低于現(xiàn)實資本價值的風(fēng)險。
（四）機會成本風(fēng)險
機會成本風(fēng)險又稱比較風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。
（五）時間風(fēng)險
時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得投資收益的同時使風(fēng)險降到最低限度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。