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（二）使用管制
世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。
就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。
容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例（如1/3）補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。
例題2．影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（?。?。（2008年試題）
A．房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制
B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制
C．房地產(chǎn)使用管制
D．房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制
E．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制
答案：ACE
（二）使用管制
世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。
就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。
容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例（如1/3）補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。
例題2．影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（?。?。（2008年試題）
A．房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制
B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制
C．房地產(chǎn)使用管制
D．房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制
E．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制
答案：ACE