（二）建筑物實物因素（重要考點）
1．建筑規(guī)模
建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其價值。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。
2．外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形方面會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想的，則價格就低。
3．建筑結(jié)構(gòu)
對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，不同結(jié)構(gòu)的建筑物的價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。例如，磚混結(jié)構(gòu)的價值一般要高于磚木結(jié)構(gòu)的價值，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的價值一般要高于磚混結(jié)構(gòu)的價值。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上來。
4．設(shè)施設(shè)備
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)設(shè)置完善的設(shè)施設(shè)備。因此，建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調(diào)、集中供熱、寬帶等，對其價值有很大影響。當(dāng)然，不同用途和檔次的建筑物，對設(shè)施設(shè)備的要求有所不同。一般地說，設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價值就高，反之價值就低。
5．裝飾裝修
房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類。一般地說，同類房地產(chǎn)，精裝修的價格要高于粗裝修的價格，粗裝修的價格要高于毛坯房的價格。當(dāng)然，裝飾裝修是否適合人們的需要，其品位、質(zhì)量等如何，是非常重要的因素，有些裝飾裝修不僅不能提高房地產(chǎn)的價值，甚至還會降低房地產(chǎn)的價值。
6．層高和室內(nèi)凈高
人們對建筑物空間的需求本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需求，而不僅僅是平面，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價格也會有影響。層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加建造成本，而且會增加使用過程中的能源消耗，從而也會降低建筑物的價值。
7．空間布局
空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價格有較大影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求并不相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的，價值就高，反之，價值則低。尤其是住宅，平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價格高低的重要因素之一。
例題1．住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。（2008年試題）
A．區(qū)位因素
B．社會因素
C．實物因素
D．權(quán)益因素
答案：C
1．建筑規(guī)模
建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其價值。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。
2．外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形方面會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想的，則價格就低。
3．建筑結(jié)構(gòu)
對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，不同結(jié)構(gòu)的建筑物的價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。例如，磚混結(jié)構(gòu)的價值一般要高于磚木結(jié)構(gòu)的價值，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的價值一般要高于磚混結(jié)構(gòu)的價值。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上來。
4．設(shè)施設(shè)備
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)設(shè)置完善的設(shè)施設(shè)備。因此，建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調(diào)、集中供熱、寬帶等，對其價值有很大影響。當(dāng)然，不同用途和檔次的建筑物，對設(shè)施設(shè)備的要求有所不同。一般地說，設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價值就高，反之價值就低。
5．裝飾裝修
房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類。一般地說，同類房地產(chǎn)，精裝修的價格要高于粗裝修的價格，粗裝修的價格要高于毛坯房的價格。當(dāng)然，裝飾裝修是否適合人們的需要，其品位、質(zhì)量等如何，是非常重要的因素，有些裝飾裝修不僅不能提高房地產(chǎn)的價值，甚至還會降低房地產(chǎn)的價值。
6．層高和室內(nèi)凈高
人們對建筑物空間的需求本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需求，而不僅僅是平面，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價格也會有影響。層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加建造成本，而且會增加使用過程中的能源消耗，從而也會降低建筑物的價值。
7．空間布局
空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價格有較大影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求并不相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的，價值就高，反之，價值則低。尤其是住宅，平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價格高低的重要因素之一。
例題1．住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。（2008年試題）
A．區(qū)位因素
B．社會因素
C．實物因素
D．權(quán)益因素
答案：C