2010年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)知識(shí)及例題解析83

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十二、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格
    現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易,由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說(shuō)。現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。無(wú)論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易,價(jià)款支付方式又有在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)一次性付清、按約定在未來(lái)某個(gè)日期一次性付清和分期支付等,因此形成了多種組合形式,歸納為下表
    
    房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造但尚未建造建筑物的土地,可能是一項(xiàng)在建工程,也可能是建筑物已建造完成的房地產(chǎn);當(dāng)為建筑物已建造完成的房地產(chǎn)時(shí),即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格,其中最常見(jiàn)的是期房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建造完成而在將來(lái)建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價(jià)格。
    在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)的情況下,期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。以可以出租的公寓來(lái)看,由于買現(xiàn)房可以立即出租,買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入,并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)(如有可能不能按期建成,甚至出現(xiàn)“爛尾”,或者實(shí)際交付的品質(zhì)比預(yù)售時(shí)約定的差),所以,期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是:(重要考點(diǎn),每年會(huì)以單選或判斷題型出現(xiàn))
    例題4.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的,購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元,首付款為房?jī)r(jià)的30%,余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說(shuō)法中正確的有( )。(2006年試題,2003、2004年相關(guān)試題)
    A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格
    B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元
    C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元
    D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元
    E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格
    答案:ABD
    易混淆點(diǎn)辨析4.2007年的一道單選題:某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用,目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2,出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%,則該期房目前的價(jià)格為( )元/m2。對(duì)于教材中的公式,要活學(xué)活用,不能機(jī)械的去記公式。教材中給出的例題某期房尚有1年時(shí)間竣工,此題給出的條件是某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用,那么對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō),第一年和第二年的收益價(jià)值是不同的。做這樣的題建議畫(huà)現(xiàn)金流量圖,把估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)注出來(lái),再把各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)標(biāo)注清楚,這樣不容易搞錯(cuò)。
    期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償