第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
§1.1 城市與城市化
【考試內容】了解城市定義；了解城市的產(chǎn)生與發(fā)展；熟悉城市的職能與性質；掌握城市化、逆城市化、郊區(qū)化的涵義。
§1.1.1 城市定義（了解）
1、城市是相對于鄉(xiāng)村而言的一種大型居民點。
2、我國的城鄉(xiāng)居民點系列為：
3、現(xiàn)代城市與鄉(xiāng)村的本質區(qū)別：
(1)人口職能構成方面
(2)規(guī)模和密度方面
(3)空間形態(tài)和物質構成方面
(4)職能類型和產(chǎn)業(yè)結構
§1.1.2 城市的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）
§1.1.3 城市的職能與性質（熟悉）
1、職能
城市職能是指某個城市在國家或一定區(qū)域內的經(jīng)濟、社會發(fā)展中所發(fā)揮的作用和承擔的分工，涉及城市政治、經(jīng)濟、文化等各個領域的基本和非基本活動部分。
基本活動（B）：為本城市以外區(qū)域的需要而服務，并為本城市創(chuàng)造收入的部分；
非基本活動(N)：為本城市內部需要而服務。
叫做基本/非基本比率，即B/N比，城市基本活動部分與非基本活動部分的比例。
2、職能分類
專業(yè)化城市之間，職能強度為城市職能的主要差異因素，職能規(guī)模的差異其次。
專業(yè)化程度不高的綜合性城市，職能規(guī)模往往構成城市職能的主要差異。
100萬以上的城市稱為特大城市。
3、性質
城市性質與城市職能既有聯(lián)系又有區(qū)別。
§1.1.4 城市化與逆城市化（掌握）
1、城市化含義
城市化有稱“城鎮(zhèn)化”，簡單來講是鄉(xiāng)村轉變?yōu)槌鞘械囊环N復雜過程。通常表現(xiàn)為：①人口轉移②產(chǎn)業(yè)結構調整③城市規(guī)模增大④形成城市體系
2、城市化進程
初級階段→加速階段→后期階段（飽和階段）
3、城市化的度量
4、城市化引起的變化
（1）城市體系屬性和動態(tài)特征
（2）城市形態(tài)
（3）城市生態(tài)
（4）城市性態(tài)（生活方式，價值觀念，文化氛圍）
5、城市化與社會經(jīng)濟發(fā)展
相輔相成
6、逆城市化
逆城市化是指大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程。逆城市化是城市化進程中一種暫時的調整。不是最終的結果和形態(tài)，只是暫時的不正常的流動現(xiàn)象，繼大城市衰退（逆城市化）之后的城市復興被稱為再城市化。
§1.1.5 郊區(qū)化（掌握）
1、概念
（1）郊區(qū)化是指區(qū)域城市化水平達到一定程度（70%—80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平穩(wěn)，人們開始追求理想的自然生態(tài)環(huán)境和良好的社會環(huán)境，城市人口、就業(yè)崗位和服務業(yè)在大城市向外遷移的一種分散化過程。
（2）區(qū)別“郊區(qū)化”、“郊區(qū)城鎮(zhèn)化”、“郊區(qū)發(fā)展”三個概念。
發(fā)展動力來看，郊區(qū)化是以城市為出發(fā)點，向郊區(qū)擴散力量；而郊區(qū)城鎮(zhèn)化，與郊區(qū)化正好相反，是以郊區(qū)為出發(fā)點，向城市聚集力量；而郊區(qū)發(fā)展是在郊區(qū)內部自我內部發(fā)展的力量。由此發(fā)展動力方向是不同的。
2、發(fā)達國家
3、我國
（1）我國郊區(qū)化自出現(xiàn)以來，尚處于郊區(qū)化的初期階段，還沒有進入普通郊區(qū)化的時期。主要表現(xiàn)為：①人口郊區(qū)化②工業(yè)郊區(qū)化（分散）③外來人口郊區(qū)集聚（擴散集聚）。
（2）我國郊區(qū)化形成機制：①郊區(qū)化發(fā)生的宏觀背景是改革開放，發(fā)生的機制是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡過程；②郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個必然階段，有其規(guī)律性；③土地有償使用制度；④郊區(qū)新住宅區(qū)的開發(fā)建設；⑤交通通信設施的改善；⑥城市規(guī)劃和管理政策；⑦外來人口最終定位于城市近郊區(qū)。
§1.2 區(qū)位理論
【考試內容】了解區(qū)位和區(qū)位理論的概念；熟悉農業(yè)區(qū)位理論；熟悉工業(yè)區(qū)位理論；熟悉中心地理論；掌握城市地域空間利用結構理論。
§1.2.1 區(qū)位及區(qū)位理論的概念（了解）
1、內涵
（1）區(qū)位是指人類行為活動的空間。
（2）區(qū)位主體是指人類相關的經(jīng)濟與社會活動。（經(jīng)營活動，公共團體活動，個人活動）
（3）區(qū)位關聯(lián)度是指區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關系。區(qū)位關聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，其中，總成本=地租+累計運輸成本。
（4）區(qū)位理論是關于人類活動的空間分布及其空間中的相互關系的學說。
2、特征
§1.2.2 農業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
1、杜能“孤立國”理論前提
（1）在孤立國中，中央是城市，周圍是農村；
（2）的交通工具是馬車；
（3）農業(yè)用地是均質的大平原；
（4）運費與重量和距離成正比關系；
（5）農業(yè)經(jīng)濟者以獲取經(jīng)濟收益為目的。
2、主要內容
（1）基本經(jīng)濟分析
由假設1、2、4、5得到： P=V-(E+T)
又由假設3得到： P+T=V-E=K
P——獲得利潤
V——農產(chǎn)品市場價格
E——農產(chǎn)品生產(chǎn)成本
T——農產(chǎn)品運費
K——常數(shù)
(2)杜能圈
自內而外依次為：自由農作區(qū)、林業(yè)區(qū)、谷物輪作區(qū)、草田輪作區(qū)、三圃農作制區(qū)。
(3)修正模型
修正原假設1為：大城市周圍除了農村外還有小城市；
修正原假設2為：交通工具多樣化，除了馬車外還有河運等；
修正原假設3為：農業(yè)用地不均質。
§1.2.3 工業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
奠基人是德國 韋伯
理論核心：通過對運輸、勞力及集聚三個因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
1、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設條件
（1）均質（2）原料已知（3）消費已知（4）勞動力已知且充足（5）運費（6）同一產(chǎn)品
2、以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析
（1）韋伯認為，工廠企業(yè)選擇在原料和成品兩者的總運費最小的地方。因此，運費與運輸距離和貨物重量成正比；運費與運輸噸公里成正比。
（2）韋伯提出原料指數(shù)的概念，來論證運輸費用對工業(yè)區(qū)位的影響。他將工業(yè)原料分為遍布性原料和限地性原料兩種。到處都有，影響不大；某些固定地點，產(chǎn)生重大影響。
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制品總重量（原料指數(shù)≥0）。
限地性原料失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；
遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。
3、以勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析（第一次變形）
（1）勞工成本（勞動力費用）是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額。
（2）勞工成本指數(shù)是指每單位產(chǎn)品中包含平均工資成本。
（3）勞工系數(shù)是指勞工成本指數(shù)與運輸總重量的比值。
4、集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析（第二次變形）
§1.2.4 中心地理論（熟悉）
1、基本概念
（1）中心地是指相對于一個區(qū)域而言的中心點。
（2）中心地址能是指中心地提供的商品和服務。
（3）中心性（中心度）是指一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度。
（4）需求門檻是指中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平。
（5）商品銷售范圍是指中心地提供商品和勞務的銷售距離和服務半徑。
2、克里斯塔勒的中心地理論
（1）假設條件：均質、正比、經(jīng)濟人、自由。
（2）六邊形市場區(qū)：由圓形成六邊形的過程
（3）市場等級序列：形成小六邊形到大六邊形的不同等級區(qū)位
§1.2.5 城市地域空間利用結構理論（掌握）
1、同心圓理論
由內及外依次為：
（1）中心商業(yè)區(qū)（CBD）
（2）過渡地帶
（3）工人階級住宅區(qū)
（4）中產(chǎn)階級住宅區(qū)
（5）高級或同勤人士住宅區(qū)
2、扇形理論
他認為，特定運輸路線線形可達性和定性慣性的影響，各功能用地往往在其兩側形成。
（1）輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)沿鐵路、水路等主要交通干線擴展；
（2）低收入住宅區(qū)環(huán)繞工商業(yè)用地分布
（3）中高收入沿著城市交通主干多或者河岸、公園等，獨立城區(qū)。
3、多核心理論
強調城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心區(qū)，而會出現(xiàn)多個商業(yè)中心。
4、中心商務區(qū)土地利用
§1.3 供求理論
【考試內容】熟悉房地產(chǎn)需求的含義，掌握決定房地產(chǎn)需求量的因素，了解房地產(chǎn)需求曲線，熟悉房地產(chǎn)供給的含義，掌握決定房地產(chǎn)供給量的因素，了解房地產(chǎn)供給曲線，掌握房地產(chǎn)供求平衡、房地產(chǎn)供給與價格關系的特殊性。
§1.3.1 房地產(chǎn)需求
1、含義：
消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價格水平：通常呈正比。
（2）消費者收入：
正常商品： 正比
低檔商品： 反比
（3）消費者偏好：
支配使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇，會在某些因素作用下變化。
（4）相關物品的價格水平：
替代品： 正比
互補品： 反比
（5）消費者對未來的預期：“ 買漲不買落”。
3、需求曲線：
§1.3.2 房地產(chǎn)供給
1、含義：
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。
潛在供給量=存量+（新開發(fā)量-拆毀量）
+ （其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量—轉換為其他種類房地產(chǎn)量）
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價格水平
（2）開發(fā)建設成本
（3）開發(fā)技術水平
（4）房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期
3、供給曲線：
§1.3.3 房地產(chǎn)均衡價格
（1）“無形的手”：最終趨向均衡價格
（2）曲線變動情況： 需求增加供給減少：價格上升
需求與供給曲線反方向移動
需求減少供給增加：價格降低
需求與供給曲線同方向移動，結果不確定，看各自變動幅度大小。
§1.3.4 房地產(chǎn)供求與價格關系的特殊性
決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
§1.4 地租與地價理論
【考試內容】熟悉地租與地價的概念，了解地租的邊際產(chǎn)出力、熟悉級差地租，了解絕對地租和級差地租，掌握地租與地價的關系。
§1.4.1 地租
1、概念：
是土地所有者憑借土地所有權向土地使用者讓渡土地使用權時索取的超額利潤。
2、產(chǎn)生與發(fā)展
3、地租的邊際產(chǎn)出力：
利潤時：地租=邊際產(chǎn)出價值
4、地租種類：
（1）絕對地租：土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租。
（2）壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。
（3）級差地租：
級差地租Ⅰ：不同肥沃程度和位置
級差地租Ⅱ：同一塊土地上
§1.4.2 地價
地價是地租的資本化表現(xiàn)。
§1.4.3 地租與地價的關系
（1）一定年數(shù)的情況：
地價等于每一年的地租折現(xiàn)值與最后一年地價的現(xiàn)值之和。
（2）永久期的情況：
地價等于每一年的地租折現(xiàn)值。
（3）每年地租額相等且折現(xiàn)率不變的情況：
地價等于地租除以折現(xiàn)率。
§1.1 城市與城市化
【考試內容】了解城市定義；了解城市的產(chǎn)生與發(fā)展；熟悉城市的職能與性質；掌握城市化、逆城市化、郊區(qū)化的涵義。
§1.1.1 城市定義（了解）
1、城市是相對于鄉(xiāng)村而言的一種大型居民點。
2、我國的城鄉(xiāng)居民點系列為：
3、現(xiàn)代城市與鄉(xiāng)村的本質區(qū)別：
(1)人口職能構成方面
(2)規(guī)模和密度方面
(3)空間形態(tài)和物質構成方面
(4)職能類型和產(chǎn)業(yè)結構
§1.1.2 城市的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）
§1.1.3 城市的職能與性質（熟悉）
1、職能
城市職能是指某個城市在國家或一定區(qū)域內的經(jīng)濟、社會發(fā)展中所發(fā)揮的作用和承擔的分工，涉及城市政治、經(jīng)濟、文化等各個領域的基本和非基本活動部分。
基本活動（B）：為本城市以外區(qū)域的需要而服務，并為本城市創(chuàng)造收入的部分；
非基本活動(N)：為本城市內部需要而服務。
叫做基本/非基本比率，即B/N比，城市基本活動部分與非基本活動部分的比例。
2、職能分類
專業(yè)化城市之間，職能強度為城市職能的主要差異因素，職能規(guī)模的差異其次。
專業(yè)化程度不高的綜合性城市，職能規(guī)模往往構成城市職能的主要差異。
100萬以上的城市稱為特大城市。
3、性質
城市性質與城市職能既有聯(lián)系又有區(qū)別。
§1.1.4 城市化與逆城市化（掌握）
1、城市化含義
城市化有稱“城鎮(zhèn)化”，簡單來講是鄉(xiāng)村轉變?yōu)槌鞘械囊环N復雜過程。通常表現(xiàn)為：①人口轉移②產(chǎn)業(yè)結構調整③城市規(guī)模增大④形成城市體系
2、城市化進程
初級階段→加速階段→后期階段（飽和階段）
3、城市化的度量
4、城市化引起的變化
（1）城市體系屬性和動態(tài)特征
（2）城市形態(tài)
（3）城市生態(tài)
（4）城市性態(tài)（生活方式，價值觀念，文化氛圍）
5、城市化與社會經(jīng)濟發(fā)展
相輔相成
6、逆城市化
逆城市化是指大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程。逆城市化是城市化進程中一種暫時的調整。不是最終的結果和形態(tài)，只是暫時的不正常的流動現(xiàn)象，繼大城市衰退（逆城市化）之后的城市復興被稱為再城市化。
§1.1.5 郊區(qū)化（掌握）
1、概念
（1）郊區(qū)化是指區(qū)域城市化水平達到一定程度（70%—80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平穩(wěn)，人們開始追求理想的自然生態(tài)環(huán)境和良好的社會環(huán)境，城市人口、就業(yè)崗位和服務業(yè)在大城市向外遷移的一種分散化過程。
（2）區(qū)別“郊區(qū)化”、“郊區(qū)城鎮(zhèn)化”、“郊區(qū)發(fā)展”三個概念。
發(fā)展動力來看，郊區(qū)化是以城市為出發(fā)點，向郊區(qū)擴散力量；而郊區(qū)城鎮(zhèn)化，與郊區(qū)化正好相反，是以郊區(qū)為出發(fā)點，向城市聚集力量；而郊區(qū)發(fā)展是在郊區(qū)內部自我內部發(fā)展的力量。由此發(fā)展動力方向是不同的。
2、發(fā)達國家
3、我國
（1）我國郊區(qū)化自出現(xiàn)以來，尚處于郊區(qū)化的初期階段，還沒有進入普通郊區(qū)化的時期。主要表現(xiàn)為：①人口郊區(qū)化②工業(yè)郊區(qū)化（分散）③外來人口郊區(qū)集聚（擴散集聚）。
（2）我國郊區(qū)化形成機制：①郊區(qū)化發(fā)生的宏觀背景是改革開放，發(fā)生的機制是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡過程；②郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個必然階段，有其規(guī)律性；③土地有償使用制度；④郊區(qū)新住宅區(qū)的開發(fā)建設；⑤交通通信設施的改善；⑥城市規(guī)劃和管理政策；⑦外來人口最終定位于城市近郊區(qū)。
§1.2 區(qū)位理論
【考試內容】了解區(qū)位和區(qū)位理論的概念；熟悉農業(yè)區(qū)位理論；熟悉工業(yè)區(qū)位理論；熟悉中心地理論；掌握城市地域空間利用結構理論。
§1.2.1 區(qū)位及區(qū)位理論的概念（了解）
1、內涵
（1）區(qū)位是指人類行為活動的空間。
（2）區(qū)位主體是指人類相關的經(jīng)濟與社會活動。（經(jīng)營活動，公共團體活動，個人活動）
（3）區(qū)位關聯(lián)度是指區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關系。區(qū)位關聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，其中，總成本=地租+累計運輸成本。
（4）區(qū)位理論是關于人類活動的空間分布及其空間中的相互關系的學說。
2、特征
§1.2.2 農業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
1、杜能“孤立國”理論前提
（1）在孤立國中，中央是城市，周圍是農村；
（2）的交通工具是馬車；
（3）農業(yè)用地是均質的大平原；
（4）運費與重量和距離成正比關系；
（5）農業(yè)經(jīng)濟者以獲取經(jīng)濟收益為目的。
2、主要內容
（1）基本經(jīng)濟分析
由假設1、2、4、5得到： P=V-(E+T)
又由假設3得到： P+T=V-E=K
P——獲得利潤
V——農產(chǎn)品市場價格
E——農產(chǎn)品生產(chǎn)成本
T——農產(chǎn)品運費
K——常數(shù)
(2)杜能圈
自內而外依次為：自由農作區(qū)、林業(yè)區(qū)、谷物輪作區(qū)、草田輪作區(qū)、三圃農作制區(qū)。
(3)修正模型
修正原假設1為：大城市周圍除了農村外還有小城市；
修正原假設2為：交通工具多樣化，除了馬車外還有河運等；
修正原假設3為：農業(yè)用地不均質。
§1.2.3 工業(yè)區(qū)位理論（熟悉）
奠基人是德國 韋伯
理論核心：通過對運輸、勞力及集聚三個因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
1、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設條件
（1）均質（2）原料已知（3）消費已知（4）勞動力已知且充足（5）運費（6）同一產(chǎn)品
2、以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析
（1）韋伯認為，工廠企業(yè)選擇在原料和成品兩者的總運費最小的地方。因此，運費與運輸距離和貨物重量成正比；運費與運輸噸公里成正比。
（2）韋伯提出原料指數(shù)的概念，來論證運輸費用對工業(yè)區(qū)位的影響。他將工業(yè)原料分為遍布性原料和限地性原料兩種。到處都有，影響不大；某些固定地點，產(chǎn)生重大影響。
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制品總重量（原料指數(shù)≥0）。
限地性原料失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；
遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。
3、以勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析（第一次變形）
（1）勞工成本（勞動力費用）是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額。
（2）勞工成本指數(shù)是指每單位產(chǎn)品中包含平均工資成本。
（3）勞工系數(shù)是指勞工成本指數(shù)與運輸總重量的比值。
4、集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析（第二次變形）
§1.2.4 中心地理論（熟悉）
1、基本概念
（1）中心地是指相對于一個區(qū)域而言的中心點。
（2）中心地址能是指中心地提供的商品和服務。
（3）中心性（中心度）是指一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度。
（4）需求門檻是指中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平。
（5）商品銷售范圍是指中心地提供商品和勞務的銷售距離和服務半徑。
2、克里斯塔勒的中心地理論
（1）假設條件：均質、正比、經(jīng)濟人、自由。
（2）六邊形市場區(qū)：由圓形成六邊形的過程
（3）市場等級序列：形成小六邊形到大六邊形的不同等級區(qū)位
§1.2.5 城市地域空間利用結構理論（掌握）
1、同心圓理論
由內及外依次為：
（1）中心商業(yè)區(qū)（CBD）
（2）過渡地帶
（3）工人階級住宅區(qū)
（4）中產(chǎn)階級住宅區(qū)
（5）高級或同勤人士住宅區(qū)
2、扇形理論
他認為，特定運輸路線線形可達性和定性慣性的影響，各功能用地往往在其兩側形成。
（1）輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)沿鐵路、水路等主要交通干線擴展；
（2）低收入住宅區(qū)環(huán)繞工商業(yè)用地分布
（3）中高收入沿著城市交通主干多或者河岸、公園等，獨立城區(qū)。
3、多核心理論
強調城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心區(qū)，而會出現(xiàn)多個商業(yè)中心。
4、中心商務區(qū)土地利用
§1.3 供求理論
【考試內容】熟悉房地產(chǎn)需求的含義，掌握決定房地產(chǎn)需求量的因素，了解房地產(chǎn)需求曲線，熟悉房地產(chǎn)供給的含義，掌握決定房地產(chǎn)供給量的因素，了解房地產(chǎn)供給曲線，掌握房地產(chǎn)供求平衡、房地產(chǎn)供給與價格關系的特殊性。
§1.3.1 房地產(chǎn)需求
1、含義：
消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價格水平：通常呈正比。
（2）消費者收入：
正常商品： 正比
低檔商品： 反比
（3）消費者偏好：
支配使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇，會在某些因素作用下變化。
（4）相關物品的價格水平：
替代品： 正比
互補品： 反比
（5）消費者對未來的預期：“ 買漲不買落”。
3、需求曲線：
§1.3.2 房地產(chǎn)供給
1、含義：
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。
潛在供給量=存量+（新開發(fā)量-拆毀量）
+ （其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量—轉換為其他種類房地產(chǎn)量）
2、決定因素：
（1）房地產(chǎn)價格水平
（2）開發(fā)建設成本
（3）開發(fā)技術水平
（4）房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期
3、供給曲線：
§1.3.3 房地產(chǎn)均衡價格
（1）“無形的手”：最終趨向均衡價格
（2）曲線變動情況： 需求增加供給減少：價格上升
需求與供給曲線反方向移動
需求減少供給增加：價格降低
需求與供給曲線同方向移動，結果不確定，看各自變動幅度大小。
§1.3.4 房地產(chǎn)供求與價格關系的特殊性
決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
§1.4 地租與地價理論
【考試內容】熟悉地租與地價的概念，了解地租的邊際產(chǎn)出力、熟悉級差地租，了解絕對地租和級差地租，掌握地租與地價的關系。
§1.4.1 地租
1、概念：
是土地所有者憑借土地所有權向土地使用者讓渡土地使用權時索取的超額利潤。
2、產(chǎn)生與發(fā)展
3、地租的邊際產(chǎn)出力：
利潤時：地租=邊際產(chǎn)出價值
4、地租種類：
（1）絕對地租：土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租。
（2）壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。
（3）級差地租：
級差地租Ⅰ：不同肥沃程度和位置
級差地租Ⅱ：同一塊土地上
§1.4.2 地價
地價是地租的資本化表現(xiàn)。
§1.4.3 地租與地價的關系
（1）一定年數(shù)的情況：
地價等于每一年的地租折現(xiàn)值與最后一年地價的現(xiàn)值之和。
（2）永久期的情況：
地價等于每一年的地租折現(xiàn)值。
（3）每年地租額相等且折現(xiàn)率不變的情況：
地價等于地租除以折現(xiàn)率。