第四章 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價
§4.1 資金的時間價值
【考試內(nèi)容】熟悉資金時間價值的含義，掌握現(xiàn)值與終值、年值與終值、年值與現(xiàn)值的換算及換算公式的假定條件。
§4.1.1 含義（熟悉）
1．資金的時間價值：因現(xiàn)金流量發(fā)生的時間不同而使現(xiàn)金流量所具有的價值不同。
2．導致資金存在時間價值的三種情況
§4.1.2 相關換算（掌握）
1．現(xiàn)值與終值
現(xiàn)值——現(xiàn)在時點的資金額，符號為P（Present）。
終值——未來時點的資金額，即n期末的復本利和，符號為F（Future）
2．年值與終值
年值——一定時期內(nèi)，以相同的時間間隔連續(xù)發(fā)生的等額收付款項，符號為A（Annual）。
3．年值與現(xiàn)值
4．永續(xù)年值與現(xiàn)值
永續(xù)年值——年值期限持續(xù)到永遠，即相同時間間隔的無限期等額收付款項。
5．資金時間價值換算基本公式的假設條件
（1）實施方案的期初投資假定發(fā)生在方案的壽命期初。
（2）方案實施中發(fā)生的經(jīng)常性收益和費用假定發(fā)生在期末。
（3）本期的期末為下期的期初。
（4）現(xiàn)值P是當前期間開始時發(fā)生的。
（5）終值F是當前往后的第n期末發(fā)生的。
（6）年值A是在實施期間間隔發(fā)生的。注意A與P，A與F的時點圖。
§4.2 現(xiàn)金流量
【考試內(nèi)容】掌握現(xiàn)金流量的概念，了解現(xiàn)金流量的分類、現(xiàn)金流量表的編制，熟悉現(xiàn)金流量表的分析，現(xiàn)金流量圖的畫法。
§4.2.1 概念（掌握）
1、現(xiàn)金流量：由于投資項目實施而引起現(xiàn)金收支的改變量，具體可分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。
2、估算投資項目各年凈現(xiàn)金流量時，注意以下原則：
（1）以增量現(xiàn)金流量為基礎。
（2）不考慮沉沒成。
（3）考慮機會成本。
（4）考慮間接影響。
3、使用現(xiàn)金流量評估投資項目的原因（利潤與現(xiàn)金流量）
（1）固定資產(chǎn)購置和建造。
（2）折舊。
（3）應收賬款和應付賬款。
（4）與固定資產(chǎn)配套的流動資產(chǎn)。
（5）折舊方法，年限及殘值。
§4.2.2 分類（了解）
1、初始投資現(xiàn)金流量
2、經(jīng)營現(xiàn)金流量
3、終結(jié)現(xiàn)金流量 （通常是清理凈收入）
§4.2.3 現(xiàn)金流量表的編制（了解）
現(xiàn)金流量表是以現(xiàn)金為基礎編制的財務狀況變動表，只計算現(xiàn)金收支，不計算非現(xiàn)金收支（如折舊，攤銷），它反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出。
一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
四、現(xiàn)金流量凈增加量
§4.2.4 現(xiàn)金流量表的分析（熟悉）
1、了解企業(yè)現(xiàn)金的來龍去脈，分析企業(yè)資金的主要來源和用途。
2、反映企業(yè)的理財政策。
3、幫助投資者預測企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Α?BR> §4.2.5 現(xiàn)金流量圖（熟悉）
1、發(fā)生時點：初始點為0，終點為n，通常時間單位為“年”。
2、發(fā)生方向：向上箭頭表示現(xiàn)金流入；向下箭頭表示現(xiàn)金流處。
3、發(fā)生大?。杭^線段長短表示現(xiàn)金流量數(shù)值。
§4.3 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標及其計算
【考試內(nèi)容】掌握投資利潤率、投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率的概念及計算方法，熟悉各種評價指標的優(yōu)缺點。
§4.3.1 靜態(tài)指標及其計算（掌握）
1、投資利潤率
（1）定義：項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率。
（2）公式：
（3）應用：與確定的投資利潤率標準進行比較，投資利潤率越大越好。通常用于壽命期較短的項目，或工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項目中。
【例4-2】某項目的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，求該項目的投資利潤率。
【解析】
2、投資回收期
（1）定義：用衡量投資項目初始投資回收速度的評估指標。
（2）公式：
（3）應用：互斥方案比較時，選擇投資回收期短的方案。
§4.3.2 動態(tài)指標及其計算（掌握）
1、凈現(xiàn)值（NPV, Net Present Value）
（1）定義：開發(fā)項目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準收益率，這算到開發(fā)項目實施開始的基準年的代數(shù)和。
（2）公式：
（3）應用：NPV≥0時，表是開發(fā)項目方案的收益率不僅可以達到基準收益率或折現(xiàn)率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余，所以方案可取。
§4.3.3 各種評價指標優(yōu)缺點（熟悉）
§4.4 房地產(chǎn)投資項目方案選擇
【考試內(nèi)容】了解房地產(chǎn)投資項目方案選擇的分類及其選擇，掌握獨立方案的評價指標及選擇方法，掌握互斥方案在計算期相同和不同情況下的選擇方法，熟悉混合方案的選擇方法。
§4.4.1 投資方案的類型（了解）
1、獨立方案：互不干擾，可以任意組合，加法法則成立。
2、互斥方案：選擇其中任何一個方案，其他方案就必須排斥掉。
3、混合方案：獨立方案和互斥方案的混合。
§4.4.2 獨立方案的評價指標及選擇方法（掌握）
1、評價指標
2、選擇方法
（1）當資金充裕時，只要滿足NPV≥0， IRR≥ic，就可行。
（2）當資金有，要使有限的資金得到充分運用，選擇方案內(nèi)部收益率（效率）的。
§4.4.3 互斥方案的選擇方法（掌握）
1、計算期相同情況
（1）凈現(xiàn)值法、凈年值法、凈終值法。
對于獨立方案來說，只要凈現(xiàn)值法、凈年值法、凈終值法均大于零，方案就可以接受；對于互斥方案來說，要選擇凈現(xiàn)值法、凈年值法、凈終值法者。
（2）差額法。
研究兩方案現(xiàn)金流量的差額，由差額的現(xiàn)金值、凈年值、凈終值的正負來判定方案的優(yōu)劣的辦法。
（3）互斥方案與內(nèi)部收益率。
在長期互斥方案選擇時，不能直接應用內(nèi)部收益率作為評價指標。
（4）互斥方案與追加投資收益率（差額內(nèi)部收益率）。
它是追加投資所增加的利潤與追加投資的數(shù)量之比，運用這兩種指標均衡的結(jié)果是一致的。
2、計算期不同情況
（1）凈現(xiàn)值法
需要通過計算最小公倍數(shù)來進行計算，比較繁瑣。
（2）凈年值法
§4.4.4 混合方案的選擇方法（熟悉）
§4.5 房地產(chǎn)投資不確定性分析
【考試內(nèi)容】熟悉不確定性分析的概念，掌握盈虧平衡的概念及其應用，掌握敏感性分析的概念及其分析過程，熟悉概率分析的方法。
§4.5.1 不確定性分析（熟悉）
1、概念：
由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評估者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現(xiàn)象稱為不確定性。
對投資項目進行不確定性分析就是對未來將要發(fā)生的情況加以把握，盡量弄清和減少不確定性因素對項目的經(jīng)濟效益的影響，避免投產(chǎn)經(jīng)營后不能獲得預期的利潤和收益的情況發(fā)生。
2、分類：
盈虧平衡分析
敏感性分析
概率分析
§4.5.2 盈虧平衡分析（掌握）
1、線形盈虧平衡分析
2、曲線形式盈虧平衡分析
3、盈虧平衡線
4、盈虧平衡分析的應用
§4.5.3 敏感性分析（掌握）
1、定義：通過測定一個或多個不確定因素的變化所導致的決策評估指標的變化幅度，了解各種因素的變化對實現(xiàn)預期目標的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時，對投資方案的承受能力做出判斷。
2、步驟
（1）確定影響因素：建造費用、建造周期、租金。
（2）確定分析指標。
（3）計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導致的項目經(jīng)濟效果指標的變動效果，并一一對應，畫出圖示。
（4）確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。
§4.5.4 概率分析（熟悉）
§4.1 資金的時間價值
【考試內(nèi)容】熟悉資金時間價值的含義，掌握現(xiàn)值與終值、年值與終值、年值與現(xiàn)值的換算及換算公式的假定條件。
§4.1.1 含義（熟悉）
1．資金的時間價值：因現(xiàn)金流量發(fā)生的時間不同而使現(xiàn)金流量所具有的價值不同。
2．導致資金存在時間價值的三種情況
§4.1.2 相關換算（掌握）
1．現(xiàn)值與終值
現(xiàn)值——現(xiàn)在時點的資金額，符號為P（Present）。
終值——未來時點的資金額，即n期末的復本利和，符號為F（Future）
2．年值與終值
年值——一定時期內(nèi)，以相同的時間間隔連續(xù)發(fā)生的等額收付款項，符號為A（Annual）。
3．年值與現(xiàn)值
4．永續(xù)年值與現(xiàn)值
永續(xù)年值——年值期限持續(xù)到永遠，即相同時間間隔的無限期等額收付款項。
5．資金時間價值換算基本公式的假設條件
（1）實施方案的期初投資假定發(fā)生在方案的壽命期初。
（2）方案實施中發(fā)生的經(jīng)常性收益和費用假定發(fā)生在期末。
（3）本期的期末為下期的期初。
（4）現(xiàn)值P是當前期間開始時發(fā)生的。
（5）終值F是當前往后的第n期末發(fā)生的。
（6）年值A是在實施期間間隔發(fā)生的。注意A與P，A與F的時點圖。
§4.2 現(xiàn)金流量
【考試內(nèi)容】掌握現(xiàn)金流量的概念，了解現(xiàn)金流量的分類、現(xiàn)金流量表的編制，熟悉現(xiàn)金流量表的分析，現(xiàn)金流量圖的畫法。
§4.2.1 概念（掌握）
1、現(xiàn)金流量：由于投資項目實施而引起現(xiàn)金收支的改變量，具體可分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。
2、估算投資項目各年凈現(xiàn)金流量時，注意以下原則：
（1）以增量現(xiàn)金流量為基礎。
（2）不考慮沉沒成。
（3）考慮機會成本。
（4）考慮間接影響。
3、使用現(xiàn)金流量評估投資項目的原因（利潤與現(xiàn)金流量）
（1）固定資產(chǎn)購置和建造。
（2）折舊。
（3）應收賬款和應付賬款。
（4）與固定資產(chǎn)配套的流動資產(chǎn)。
（5）折舊方法，年限及殘值。
§4.2.2 分類（了解）
1、初始投資現(xiàn)金流量
2、經(jīng)營現(xiàn)金流量
3、終結(jié)現(xiàn)金流量 （通常是清理凈收入）
§4.2.3 現(xiàn)金流量表的編制（了解）
現(xiàn)金流量表是以現(xiàn)金為基礎編制的財務狀況變動表，只計算現(xiàn)金收支，不計算非現(xiàn)金收支（如折舊，攤銷），它反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出。
一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
四、現(xiàn)金流量凈增加量
§4.2.4 現(xiàn)金流量表的分析（熟悉）
1、了解企業(yè)現(xiàn)金的來龍去脈，分析企業(yè)資金的主要來源和用途。
2、反映企業(yè)的理財政策。
3、幫助投資者預測企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Α?BR> §4.2.5 現(xiàn)金流量圖（熟悉）
1、發(fā)生時點：初始點為0，終點為n，通常時間單位為“年”。
2、發(fā)生方向：向上箭頭表示現(xiàn)金流入；向下箭頭表示現(xiàn)金流處。
3、發(fā)生大?。杭^線段長短表示現(xiàn)金流量數(shù)值。
§4.3 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標及其計算
【考試內(nèi)容】掌握投資利潤率、投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率的概念及計算方法，熟悉各種評價指標的優(yōu)缺點。
§4.3.1 靜態(tài)指標及其計算（掌握）
1、投資利潤率
（1）定義：項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率。
（2）公式：
（3）應用：與確定的投資利潤率標準進行比較，投資利潤率越大越好。通常用于壽命期較短的項目，或工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項目中。
【例4-2】某項目的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，求該項目的投資利潤率。
【解析】
2、投資回收期
（1）定義：用衡量投資項目初始投資回收速度的評估指標。
（2）公式：
（3）應用：互斥方案比較時，選擇投資回收期短的方案。
§4.3.2 動態(tài)指標及其計算（掌握）
1、凈現(xiàn)值（NPV, Net Present Value）
（1）定義：開發(fā)項目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準收益率，這算到開發(fā)項目實施開始的基準年的代數(shù)和。
（2）公式：
（3）應用：NPV≥0時，表是開發(fā)項目方案的收益率不僅可以達到基準收益率或折現(xiàn)率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余，所以方案可取。
§4.3.3 各種評價指標優(yōu)缺點（熟悉）
§4.4 房地產(chǎn)投資項目方案選擇
【考試內(nèi)容】了解房地產(chǎn)投資項目方案選擇的分類及其選擇，掌握獨立方案的評價指標及選擇方法，掌握互斥方案在計算期相同和不同情況下的選擇方法，熟悉混合方案的選擇方法。
§4.4.1 投資方案的類型（了解）
1、獨立方案：互不干擾，可以任意組合，加法法則成立。
2、互斥方案：選擇其中任何一個方案，其他方案就必須排斥掉。
3、混合方案：獨立方案和互斥方案的混合。
§4.4.2 獨立方案的評價指標及選擇方法（掌握）
1、評價指標
2、選擇方法
（1）當資金充裕時，只要滿足NPV≥0， IRR≥ic，就可行。
（2）當資金有，要使有限的資金得到充分運用，選擇方案內(nèi)部收益率（效率）的。
§4.4.3 互斥方案的選擇方法（掌握）
1、計算期相同情況
（1）凈現(xiàn)值法、凈年值法、凈終值法。
對于獨立方案來說，只要凈現(xiàn)值法、凈年值法、凈終值法均大于零，方案就可以接受；對于互斥方案來說，要選擇凈現(xiàn)值法、凈年值法、凈終值法者。
（2）差額法。
研究兩方案現(xiàn)金流量的差額，由差額的現(xiàn)金值、凈年值、凈終值的正負來判定方案的優(yōu)劣的辦法。
（3）互斥方案與內(nèi)部收益率。
在長期互斥方案選擇時，不能直接應用內(nèi)部收益率作為評價指標。
（4）互斥方案與追加投資收益率（差額內(nèi)部收益率）。
它是追加投資所增加的利潤與追加投資的數(shù)量之比，運用這兩種指標均衡的結(jié)果是一致的。
2、計算期不同情況
（1）凈現(xiàn)值法
需要通過計算最小公倍數(shù)來進行計算，比較繁瑣。
（2）凈年值法
§4.4.4 混合方案的選擇方法（熟悉）
§4.5 房地產(chǎn)投資不確定性分析
【考試內(nèi)容】熟悉不確定性分析的概念，掌握盈虧平衡的概念及其應用，掌握敏感性分析的概念及其分析過程，熟悉概率分析的方法。
§4.5.1 不確定性分析（熟悉）
1、概念：
由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評估者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現(xiàn)象稱為不確定性。
對投資項目進行不確定性分析就是對未來將要發(fā)生的情況加以把握，盡量弄清和減少不確定性因素對項目的經(jīng)濟效益的影響，避免投產(chǎn)經(jīng)營后不能獲得預期的利潤和收益的情況發(fā)生。
2、分類：
盈虧平衡分析
敏感性分析
概率分析
§4.5.2 盈虧平衡分析（掌握）
1、線形盈虧平衡分析
2、曲線形式盈虧平衡分析
3、盈虧平衡線
4、盈虧平衡分析的應用
§4.5.3 敏感性分析（掌握）
1、定義：通過測定一個或多個不確定因素的變化所導致的決策評估指標的變化幅度，了解各種因素的變化對實現(xiàn)預期目標的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時，對投資方案的承受能力做出判斷。
2、步驟
（1）確定影響因素：建造費用、建造周期、租金。
（2）確定分析指標。
（3）計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導致的項目經(jīng)濟效果指標的變動效果，并一一對應，畫出圖示。
（4）確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。
§4.5.4 概率分析（熟悉）