第12講 集體土地權(quán)利變更登記與土地他項權(quán)利變更登記
一、本講內(nèi)容
(一)集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記(重點掌握)
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
(二)土地他項權(quán)利變更登記
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
二、內(nèi)容講解
(一)集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記
1、基本概念
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的權(quán)屬變更進(jìn)行的土地登記。
例題：
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)發(fā)生變更的情形包括( )。
A.農(nóng)用地調(diào)整 B.四荒地集體土地使用權(quán)的變更
C.農(nóng)用地買賣 D.農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更
E.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等原因引起的集體土地使用權(quán)變更
答案：ABDE
2、法律特征
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更的限制;集體土地所有權(quán)變更; “四荒”土地使用權(quán)的變更;農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更;土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調(diào)整。
3、申請人：集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人(掌握重點)
4、申請時限：30日
5、提交的權(quán)屬證明文件
集體土地所有權(quán)變更登記：原《集體土地所有權(quán)證》;農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議;農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件;土地征用協(xié)議及批準(zhǔn)文件;其他證明文件。
集體土地使用權(quán)變更登記：原《集體土地使用證》;集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議;轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件;其他證明文件。
6、權(quán)屬審核(掌握重點)
(1)對申請人的審核：申請人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽訂和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致;土地證書的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致;
(2)變更范圍;
(3)使用期限：通過拍賣方式取得的“四荒”地集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其土地使用期限應(yīng)小于使用期限減去已使用期限
7、注冊登記與核發(fā)證書
縣級人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記;宗地分割在新《土地登記卡》登記;原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
例題：
1、農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會( )以上成員或( )以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)
A.2/3 2/3 B.1/3 2/3 C.1/3 1/3 D.2/3 1/3
答案：A
2、集體土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)變更登記的申請人為( )。
A.集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
B.集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
C.集體土地所有權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
D.集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
答案：A
(二)土地他項權(quán)利變更登記
1、基本概念
土地他項權(quán)利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項權(quán)利發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、出租權(quán)和其他形式土地他項權(quán)利，相應(yīng)地土地他項權(quán)利變更包括三種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、土地使用權(quán)出租權(quán)變更登記和其他形式土地他項權(quán)利變更登記。
2、法律特征(掌握重點)
(1)土地使用權(quán)抵押權(quán)變更
抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
(2)土地使用權(quán)出租權(quán)變更
國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。
承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
3、申請人
土地他項權(quán)利關(guān)系人、抵押人和抵押權(quán)人、受讓人、出租人、承租人、原土地他項權(quán)利關(guān)系人和繼承人、當(dāng)事人(掌握重點)
4、申請時限
依法繼承土地他項權(quán)利、其他形式的土地他項權(quán)利變更為30日，其他15日
5、提交的權(quán)屬證明文件
原抵押合同、租賃合同等;原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》;變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等;有關(guān)批準(zhǔn)文件;其他證明文件。
6、權(quán)屬審核
申請人應(yīng)與合同簽訂各方一致;抵押合同、租賃合同等變更的內(nèi)容應(yīng)符合國家的有關(guān)規(guī)定;依法繼承土地他項權(quán)利的繼承手續(xù)應(yīng)完備
7、注冊登記與核發(fā)證書
不需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后即可直接注冊登記。
登記在原《土地登記卡》上進(jìn)行。收回并注銷原《土地他項權(quán)利證明書》，依據(jù)《土地登記卡》對土地使用者的土地使用證(《國有土地使用證》或《集體土地使用證》)進(jìn)行記錄和更改，填制新的《土地他項權(quán)利證明書》，并由土地登記機(jī)關(guān)把更改后的土地使用證和新填制的《土地他項權(quán)利證明書》分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人。
例題：
1、關(guān)于土地使用權(quán)出租變更，下列說法錯誤的是( )。
A.承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記
B.承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,承租土地使用權(quán)由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效
C.國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、或抵押
D.承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)由第三人持有
答案：D
解釋：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍歸原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
2、下列關(guān)于土地他項權(quán)利的變更登記，其申請時限為30日的是( )。
A.依法繼承土地他項權(quán)利的
B.土地使用權(quán)出租期間，租賃合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的
C.土地使用權(quán)出租期滿，續(xù)簽出租合同的
D.土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的
答案：A
解釋：其他選項的期限均為15日。
3、關(guān)于出讓土地使用權(quán)的抵押，下列說法不正確的是( )。
A.出讓土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押
B.地上建筑物、其他附著物抵押時，其適用范圍內(nèi)的土地也隨之抵押
C.應(yīng)簽訂抵押合同，合同不得違反國家法律法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定
D.因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記
答案：D
解釋：因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記，及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
一、本講內(nèi)容
(一)集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記(重點掌握)
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
(二)土地他項權(quán)利變更登記
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
二、內(nèi)容講解
(一)集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記
1、基本概念
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的權(quán)屬變更進(jìn)行的土地登記。
例題：
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)發(fā)生變更的情形包括( )。
A.農(nóng)用地調(diào)整 B.四荒地集體土地使用權(quán)的變更
C.農(nóng)用地買賣 D.農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更
E.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等原因引起的集體土地使用權(quán)變更
答案：ABDE
2、法律特征
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更的限制;集體土地所有權(quán)變更; “四荒”土地使用權(quán)的變更;農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更;土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調(diào)整。
3、申請人：集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人(掌握重點)
4、申請時限：30日
5、提交的權(quán)屬證明文件
集體土地所有權(quán)變更登記：原《集體土地所有權(quán)證》;農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議;農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件;土地征用協(xié)議及批準(zhǔn)文件;其他證明文件。
集體土地使用權(quán)變更登記：原《集體土地使用證》;集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議;轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件;其他證明文件。
6、權(quán)屬審核(掌握重點)
(1)對申請人的審核：申請人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽訂和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致;土地證書的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致;
(2)變更范圍;
(3)使用期限：通過拍賣方式取得的“四荒”地集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其土地使用期限應(yīng)小于使用期限減去已使用期限
7、注冊登記與核發(fā)證書
縣級人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記;宗地分割在新《土地登記卡》登記;原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
例題：
1、農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會( )以上成員或( )以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)
A.2/3 2/3 B.1/3 2/3 C.1/3 1/3 D.2/3 1/3
答案：A
2、集體土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)變更登記的申請人為( )。
A.集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
B.集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
C.集體土地所有權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
D.集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
答案：A
(二)土地他項權(quán)利變更登記
1、基本概念
土地他項權(quán)利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項權(quán)利發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、出租權(quán)和其他形式土地他項權(quán)利，相應(yīng)地土地他項權(quán)利變更包括三種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、土地使用權(quán)出租權(quán)變更登記和其他形式土地他項權(quán)利變更登記。
2、法律特征(掌握重點)
(1)土地使用權(quán)抵押權(quán)變更
抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
(2)土地使用權(quán)出租權(quán)變更
國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。
承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
3、申請人
土地他項權(quán)利關(guān)系人、抵押人和抵押權(quán)人、受讓人、出租人、承租人、原土地他項權(quán)利關(guān)系人和繼承人、當(dāng)事人(掌握重點)
4、申請時限
依法繼承土地他項權(quán)利、其他形式的土地他項權(quán)利變更為30日，其他15日
5、提交的權(quán)屬證明文件
原抵押合同、租賃合同等;原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》;變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等;有關(guān)批準(zhǔn)文件;其他證明文件。
6、權(quán)屬審核
申請人應(yīng)與合同簽訂各方一致;抵押合同、租賃合同等變更的內(nèi)容應(yīng)符合國家的有關(guān)規(guī)定;依法繼承土地他項權(quán)利的繼承手續(xù)應(yīng)完備
7、注冊登記與核發(fā)證書
不需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后即可直接注冊登記。
登記在原《土地登記卡》上進(jìn)行。收回并注銷原《土地他項權(quán)利證明書》，依據(jù)《土地登記卡》對土地使用者的土地使用證(《國有土地使用證》或《集體土地使用證》)進(jìn)行記錄和更改，填制新的《土地他項權(quán)利證明書》，并由土地登記機(jī)關(guān)把更改后的土地使用證和新填制的《土地他項權(quán)利證明書》分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人。
例題：
1、關(guān)于土地使用權(quán)出租變更，下列說法錯誤的是( )。
A.承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記
B.承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,承租土地使用權(quán)由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效
C.國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、或抵押
D.承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)由第三人持有
答案：D
解釋：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍歸原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
2、下列關(guān)于土地他項權(quán)利的變更登記，其申請時限為30日的是( )。
A.依法繼承土地他項權(quán)利的
B.土地使用權(quán)出租期間，租賃合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的
C.土地使用權(quán)出租期滿，續(xù)簽出租合同的
D.土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的
答案：A
解釋：其他選項的期限均為15日。
3、關(guān)于出讓土地使用權(quán)的抵押，下列說法不正確的是( )。
A.出讓土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押
B.地上建筑物、其他附著物抵押時，其適用范圍內(nèi)的土地也隨之抵押
C.應(yīng)簽訂抵押合同，合同不得違反國家法律法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定
D.因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記
答案：D
解釋：因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記，及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。