(三)其他國有土地使用權(quán)變更登記
1、基本概念
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。
變更原因如下：
入股方式轉(zhuǎn)讓、依法轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財(cái)產(chǎn)。
2、法律特征
(1)出讓國有土地使用權(quán)變更登記
A：出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：以出售、交換和贈(zèng)予形式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移。
必須條件：(重點(diǎn)掌握)
a) 已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地;
b) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，已付全部土地使用權(quán)出讓金，并有土地證;投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;建成房屋應(yīng)有房產(chǎn)證;
c) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽書面合同，相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;
d) 使用年限不超過出讓合同剩余年限;
e) 土地與地上建筑物、附著物所有一起轉(zhuǎn)讓。
f) 改變土地用途的應(yīng)經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重簽出讓合同，調(diào)整出讓金并登記。
例題：
1、出讓國有土地使用權(quán)的使用期限應(yīng)符合( )。
A.居住用地70年
B.工業(yè)用地40年
C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年
D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
E.綜合或者其他用地50年
答案：ACDE
2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不需具備的條件有( )。
A.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
B.按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上
C.屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書
答案：B
B：出讓土地使用權(quán)的出租：土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
必須條件：(重點(diǎn)掌握)
已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地;
出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂合法租賃合同。
出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。
土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)辦理登記。
C：出讓土地使用權(quán)的抵押
土地使用權(quán)抵押時(shí)，其上建筑物、附著物一并抵押：地上建筑物、附著物抵押則只涉及其使用范圍內(nèi)的土地。
抵押雙方應(yīng)簽合法抵押合同。
土地使用權(quán)抵押、其地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)辦抵押登記;處分抵押財(cái)產(chǎn)的辦過戶登記;抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他而消滅應(yīng)辦注銷抵押登記。
(2)國家作價(jià)出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更
使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
例題：
國有企業(yè)改革中以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、( )，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
A.租賃
B.抵押
C.租賃或抵押
D.租賃和抵押
答案：C
(3)國家租賃國有土地使用權(quán)的變更
A：承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，同時(shí)依法登記。
B：轉(zhuǎn)租、分租第三人的，原承租人持有土地使用權(quán)，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
C：轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，第三人負(fù)責(zé)租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，取得土地使用權(quán)，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。
注意：繳納土地增值稅
出售等方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納土地增值稅。但納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;或因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
未繳納土地增值稅不得辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。
3、申請人
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為相關(guān)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人;處分抵押財(cái)產(chǎn)的申請人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人。
例題：
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人為( )。
A.抵押人(使用者)
B.抵押權(quán)人
C.受讓人
D.以上三項(xiàng)均有
答案：D
4、申請時(shí)限
(1)作價(jià)出資(入股)合同簽訂之日起30日內(nèi)。
(2)轉(zhuǎn)讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。
(3)單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。
(4)處分抵押財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)。
5、提交的權(quán)屬證明文件(掌握重點(diǎn))
原《國有土地使用證》;土地稅費(fèi)交納證明;另外：a)以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同;b)土地使用轉(zhuǎn)的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、稅費(fèi)繳納憑證;c)單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準(zhǔn)文件;d)處分抵押財(cái)產(chǎn)的，提交處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明文件
6、權(quán)屬審核
申請人與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致，轉(zhuǎn)讓地塊上的投資已滿足要求，土地使用期限未超限，價(jià)格合理，交清相關(guān)稅費(fèi)，土地用途未變或變了有批準(zhǔn);
涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權(quán)證》;
授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地。
7、注冊登記與核發(fā)證書
人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。
整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記;宗地分割在新《土地登記卡》登記;
原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
1、基本概念
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。
變更原因如下：
入股方式轉(zhuǎn)讓、依法轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財(cái)產(chǎn)。
2、法律特征
(1)出讓國有土地使用權(quán)變更登記
A：出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：以出售、交換和贈(zèng)予形式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移。
必須條件：(重點(diǎn)掌握)
a) 已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地;
b) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，已付全部土地使用權(quán)出讓金，并有土地證;投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;建成房屋應(yīng)有房產(chǎn)證;
c) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽書面合同，相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;
d) 使用年限不超過出讓合同剩余年限;
e) 土地與地上建筑物、附著物所有一起轉(zhuǎn)讓。
f) 改變土地用途的應(yīng)經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重簽出讓合同，調(diào)整出讓金并登記。
例題：
1、出讓國有土地使用權(quán)的使用期限應(yīng)符合( )。
A.居住用地70年
B.工業(yè)用地40年
C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年
D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
E.綜合或者其他用地50年
答案：ACDE
2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不需具備的條件有( )。
A.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
B.按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上
C.屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書
答案：B
B：出讓土地使用權(quán)的出租：土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
必須條件：(重點(diǎn)掌握)
已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地;
出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂合法租賃合同。
出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。
土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)辦理登記。
C：出讓土地使用權(quán)的抵押
土地使用權(quán)抵押時(shí)，其上建筑物、附著物一并抵押：地上建筑物、附著物抵押則只涉及其使用范圍內(nèi)的土地。
抵押雙方應(yīng)簽合法抵押合同。
土地使用權(quán)抵押、其地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)辦抵押登記;處分抵押財(cái)產(chǎn)的辦過戶登記;抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他而消滅應(yīng)辦注銷抵押登記。
(2)國家作價(jià)出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更
使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
例題：
國有企業(yè)改革中以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、( )，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
A.租賃
B.抵押
C.租賃或抵押
D.租賃和抵押
答案：C
(3)國家租賃國有土地使用權(quán)的變更
A：承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，同時(shí)依法登記。
B：轉(zhuǎn)租、分租第三人的，原承租人持有土地使用權(quán)，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
C：轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，第三人負(fù)責(zé)租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，取得土地使用權(quán)，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。
注意：繳納土地增值稅
出售等方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納土地增值稅。但納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;或因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
未繳納土地增值稅不得辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。
3、申請人
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為相關(guān)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人;處分抵押財(cái)產(chǎn)的申請人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人。
例題：
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人為( )。
A.抵押人(使用者)
B.抵押權(quán)人
C.受讓人
D.以上三項(xiàng)均有
答案：D
4、申請時(shí)限
(1)作價(jià)出資(入股)合同簽訂之日起30日內(nèi)。
(2)轉(zhuǎn)讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。
(3)單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。
(4)處分抵押財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)。
5、提交的權(quán)屬證明文件(掌握重點(diǎn))
原《國有土地使用證》;土地稅費(fèi)交納證明;另外：a)以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同;b)土地使用轉(zhuǎn)的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、稅費(fèi)繳納憑證;c)單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準(zhǔn)文件;d)處分抵押財(cái)產(chǎn)的，提交處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明文件
6、權(quán)屬審核
申請人與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致，轉(zhuǎn)讓地塊上的投資已滿足要求，土地使用期限未超限，價(jià)格合理，交清相關(guān)稅費(fèi)，土地用途未變或變了有批準(zhǔn);
涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權(quán)證》;
授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地。
7、注冊登記與核發(fā)證書
人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。
整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記;宗地分割在新《土地登記卡》登記;
原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。