【問題】
某市一國有企業(yè)1956年經(jīng)國家批準以劃撥方式取得一宗國有土地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，總面積50畝，其中40畝興建廠房，10畝建職工住宅。企業(yè)依法辦理了土地登記，領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證》。2003年，按照國有企業(yè)改制的要求，該企業(yè)制定了改制方案和土地處置方案，經(jīng)批準該國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司，繼續(xù)從事工業(yè)生產(chǎn)，土地用途不變。原企業(yè)職工住宅按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定,房屋以成本價格出售給原企業(yè)職工，該企業(yè)改制后一直未辦理國有土地使用權(quán)登記，國土資源管理部門通知該企業(yè)按照《土地登記辦法》規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。
問：1、企業(yè)改制后土地取得方式如何確定，應(yīng)怎樣登記。
2、企業(yè)職工住宅經(jīng)過房改后土地取得方式如何確定，應(yīng)怎樣登記。
【分析】
本案主要涉及兩個問題，一是企業(yè)土地權(quán)利轉(zhuǎn)移之后土地的處置問題。二是企業(yè)土地權(quán)利轉(zhuǎn)移之后土地分割登記問題。
隨著我國改革開放的不斷深入，企業(yè)由計劃經(jīng)濟體制逐漸轉(zhuǎn)為市場經(jīng)濟體制，企業(yè)性質(zhì)發(fā)生了巨大的變化，改制后的企業(yè)形成了不同企業(yè)類型，國家針對企業(yè)改革中土地使用權(quán)的管理問題于1998年出臺了《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國家土地管理局令第8號，以下簡稱8號令），明確了企業(yè)改制后不同類型的企業(yè)的土地處置方式問題。改制企業(yè)處置土地方式有兩種：一是出讓或租賃方式處置。另一種是保留劃撥方式處置。8號令第五條規(guī)定：企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：（一）國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；（二）國有企業(yè)改組為股份合作制的；（三）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（四）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)。第八條規(guī)定，企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準可以采取保留劃撥方式處置：（一）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；（二）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（三）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（四）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。
本案中該企業(yè)因為已由國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司，符合8號令第五條第（一）項的規(guī)定。所以，企業(yè)在土地的處置上，應(yīng)該采用由劃撥方式轉(zhuǎn)為出讓方式。
關(guān)于企業(yè)職工住宅土地處置的問題，筆者認為，企業(yè)改制后將企業(yè)原自建職工住房，以成本價將房屋使用權(quán)出售給職工，土地使用權(quán)人未向政府交納土地出讓金。但由于職工只是自用住房，不對外出租或轉(zhuǎn)讓，該房屋應(yīng)比照國家經(jīng)濟適用住房政策執(zhí)行，土地使用權(quán)取得方式應(yīng)繼續(xù)延續(xù)劃撥方式。如果職工將住房對外出租或轉(zhuǎn)讓，可根據(jù)財政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財綜字<1999>113號）和《國土資源部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知》（國土資用發(fā)<1999>31號）的規(guī)定，補交土地出讓金，土地使用方式依法轉(zhuǎn)為出讓方式后，方可出租、轉(zhuǎn)讓。
我國土地登記由五部分組成，即土地總登記，土地初始登記，土地變更登記，注銷登記，其他登記。土地總登記是政府組織的在一定時間內(nèi)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記；初始登記是通過土地權(quán)利人申請，對土地總登記之外設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記；變更登記是通過土地權(quán)利人申請，對因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記；注銷登記是依據(jù)土地滅失情況不同可以通過政府直接辦理也可以通過土地權(quán)利人申請，對因土地權(quán)利的消滅等進行的登記；其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。
企業(yè)申請登記應(yīng)該明確需要登記的類型，由于企業(yè)在取得該宗土地后已依法辦理了土地初始登記，改制后的企業(yè)申請登記，將會出現(xiàn)兩種登記情況：一是土地初始登記，二是土地變更登記，如何確定登記的類型，可依據(jù)經(jīng)過批準的土地處置方案，根據(jù)國土資源部2008年2月公布實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第 40 號，以下簡稱40號令）的規(guī)定來確定登記的類型。
本案企業(yè)改制后土地處置方式已明確由劃撥方式轉(zhuǎn)為出讓方式，根據(jù)40 號令第二十八條的規(guī)定：劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。因此，企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
企業(yè)以成本價將房屋使用權(quán)出售給了職工，屬于買賣地上建筑物行為，按照地隨房走的原則，職工可以依法申請土地登記，職工在申請土地登記時，應(yīng)根據(jù)40 號令第四十條的規(guī)定： 因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準權(quán)人民政府的批準文件申請登記。購房職工符合上述規(guī)定，應(yīng)申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。
某市一國有企業(yè)1956年經(jīng)國家批準以劃撥方式取得一宗國有土地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，總面積50畝，其中40畝興建廠房，10畝建職工住宅。企業(yè)依法辦理了土地登記，領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證》。2003年，按照國有企業(yè)改制的要求，該企業(yè)制定了改制方案和土地處置方案，經(jīng)批準該國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司，繼續(xù)從事工業(yè)生產(chǎn)，土地用途不變。原企業(yè)職工住宅按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定,房屋以成本價格出售給原企業(yè)職工，該企業(yè)改制后一直未辦理國有土地使用權(quán)登記，國土資源管理部門通知該企業(yè)按照《土地登記辦法》規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。
問：1、企業(yè)改制后土地取得方式如何確定，應(yīng)怎樣登記。
2、企業(yè)職工住宅經(jīng)過房改后土地取得方式如何確定，應(yīng)怎樣登記。
【分析】
本案主要涉及兩個問題，一是企業(yè)土地權(quán)利轉(zhuǎn)移之后土地的處置問題。二是企業(yè)土地權(quán)利轉(zhuǎn)移之后土地分割登記問題。
隨著我國改革開放的不斷深入，企業(yè)由計劃經(jīng)濟體制逐漸轉(zhuǎn)為市場經(jīng)濟體制，企業(yè)性質(zhì)發(fā)生了巨大的變化，改制后的企業(yè)形成了不同企業(yè)類型，國家針對企業(yè)改革中土地使用權(quán)的管理問題于1998年出臺了《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國家土地管理局令第8號，以下簡稱8號令），明確了企業(yè)改制后不同類型的企業(yè)的土地處置方式問題。改制企業(yè)處置土地方式有兩種：一是出讓或租賃方式處置。另一種是保留劃撥方式處置。8號令第五條規(guī)定：企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：（一）國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；（二）國有企業(yè)改組為股份合作制的；（三）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（四）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)。第八條規(guī)定，企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準可以采取保留劃撥方式處置：（一）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；（二）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（三）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（四）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。
本案中該企業(yè)因為已由國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司，符合8號令第五條第（一）項的規(guī)定。所以，企業(yè)在土地的處置上，應(yīng)該采用由劃撥方式轉(zhuǎn)為出讓方式。
關(guān)于企業(yè)職工住宅土地處置的問題，筆者認為，企業(yè)改制后將企業(yè)原自建職工住房，以成本價將房屋使用權(quán)出售給職工，土地使用權(quán)人未向政府交納土地出讓金。但由于職工只是自用住房，不對外出租或轉(zhuǎn)讓，該房屋應(yīng)比照國家經(jīng)濟適用住房政策執(zhí)行，土地使用權(quán)取得方式應(yīng)繼續(xù)延續(xù)劃撥方式。如果職工將住房對外出租或轉(zhuǎn)讓，可根據(jù)財政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財綜字<1999>113號）和《國土資源部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知》（國土資用發(fā)<1999>31號）的規(guī)定，補交土地出讓金，土地使用方式依法轉(zhuǎn)為出讓方式后，方可出租、轉(zhuǎn)讓。
我國土地登記由五部分組成，即土地總登記，土地初始登記，土地變更登記，注銷登記，其他登記。土地總登記是政府組織的在一定時間內(nèi)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記；初始登記是通過土地權(quán)利人申請，對土地總登記之外設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記；變更登記是通過土地權(quán)利人申請，對因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記；注銷登記是依據(jù)土地滅失情況不同可以通過政府直接辦理也可以通過土地權(quán)利人申請，對因土地權(quán)利的消滅等進行的登記；其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。
企業(yè)申請登記應(yīng)該明確需要登記的類型，由于企業(yè)在取得該宗土地后已依法辦理了土地初始登記，改制后的企業(yè)申請登記，將會出現(xiàn)兩種登記情況：一是土地初始登記，二是土地變更登記，如何確定登記的類型，可依據(jù)經(jīng)過批準的土地處置方案，根據(jù)國土資源部2008年2月公布實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第 40 號，以下簡稱40號令）的規(guī)定來確定登記的類型。
本案企業(yè)改制后土地處置方式已明確由劃撥方式轉(zhuǎn)為出讓方式，根據(jù)40 號令第二十八條的規(guī)定：劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。因此，企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
企業(yè)以成本價將房屋使用權(quán)出售給了職工，屬于買賣地上建筑物行為，按照地隨房走的原則，職工可以依法申請土地登記，職工在申請土地登記時，應(yīng)根據(jù)40 號令第四十條的規(guī)定： 因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準權(quán)人民政府的批準文件申請登記。購房職工符合上述規(guī)定，應(yīng)申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。