第二部分 估價對象界定
[分標(biāo)題]
一、委托估價方[說明該項(xiàng)估價的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]
二、估價對象[說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其它內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等]
三、估價對象概況
1．土地登記狀況[說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等]
2．土地權(quán)利狀況[說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明]
3．土地利用狀況[說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其它地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、利用等情況，對以規(guī)劃條件進(jìn)行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等]
四、影響地價的因素說明
1．一般因素[應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況(含土地制度、住房制度、地價政策等)(3)產(chǎn)業(yè)政策(含稅收政策等)(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)(5)城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容)]
2．區(qū)域因素[說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等)(2)交通條件(含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等) (3)基礎(chǔ)設(shè)施條件(指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度)(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境)(5)產(chǎn)業(yè)集聚狀況(6)規(guī)劃限制等]
[這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定]
[以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述]
3．個別因素[說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明]
[分標(biāo)題]
一、委托估價方[說明該項(xiàng)估價的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]
二、估價對象[說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其它內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等]
三、估價對象概況
1．土地登記狀況[說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等]
2．土地權(quán)利狀況[說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明]
3．土地利用狀況[說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其它地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、利用等情況，對以規(guī)劃條件進(jìn)行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等]
四、影響地價的因素說明
1．一般因素[應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況(含土地制度、住房制度、地價政策等)(3)產(chǎn)業(yè)政策(含稅收政策等)(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)(5)城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容)]
2．區(qū)域因素[說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等)(2)交通條件(含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等) (3)基礎(chǔ)設(shè)施條件(指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度)(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境)(5)產(chǎn)業(yè)集聚狀況(6)規(guī)劃限制等]
[這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定]
[以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述]
3．個別因素[說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明]