(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。
(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定；
3．剩余法(假設(shè)開發(fā)法)主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內(nèi)容。
(2)明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式(買賣、出租等)及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。
(3)對計算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
4．成本逼近法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。如有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說明原因。
(2)明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同，可不相同，但開發(fā)費(fèi)一定要有差別。開發(fā)程度差別太大不能相同。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月、6個月。在確定開發(fā)費(fèi)用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”。但開發(fā)時，如通路，一宗地臨主干道(20～60米寬)，水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路(3～6米寬)，同樣是“五通一平”開發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚。
(3)有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。
(4)說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。在利用出讓金代替土地增值收益計算地價時，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除；或?qū)嵲跓o法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算。
5．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)說明待估宗地的各項因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進(jìn)行。
(2)要說明年期、期日及其他影響因素之間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。
(3)對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。
(4)多數(shù)情況下，需要進(jìn)行容積率修正。
五、價格確定的方法
如兩種方法求得地價相差幅度不大(一般不超過20一25％)，可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。
如兩種方法求得地價相差幅度較大(幅度超過20—25％)，說明每種方法地價增值或減值的原因，采用一種結(jié)果加權(quán)平均(但要說明每種方法結(jié)果權(quán)重的確定理由)作為待估宗地最終結(jié)果，或者取眾數(shù)、中位數(shù)。
本章小結(jié)
本章內(nèi)容屬于新增考點(diǎn)，但在土地估價的實(shí)際工作中作用很大，因此復(fù)習(xí)過程中需要重點(diǎn)掌握常見估價目的評估的價格類型及方法選擇的要點(diǎn)，這對考生的實(shí)際評估工作也有很大的參考作用。
(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定；
3．剩余法(假設(shè)開發(fā)法)主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內(nèi)容。
(2)明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式(買賣、出租等)及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。
(3)對計算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
4．成本逼近法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。如有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說明原因。
(2)明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同，可不相同，但開發(fā)費(fèi)一定要有差別。開發(fā)程度差別太大不能相同。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月、6個月。在確定開發(fā)費(fèi)用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”。但開發(fā)時，如通路，一宗地臨主干道(20～60米寬)，水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路(3～6米寬)，同樣是“五通一平”開發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚。
(3)有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。
(4)說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。在利用出讓金代替土地增值收益計算地價時，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除；或?qū)嵲跓o法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算。
5．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)說明待估宗地的各項因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進(jìn)行。
(2)要說明年期、期日及其他影響因素之間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。
(3)對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。
(4)多數(shù)情況下，需要進(jìn)行容積率修正。
五、價格確定的方法
如兩種方法求得地價相差幅度不大(一般不超過20一25％)，可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。
如兩種方法求得地價相差幅度較大(幅度超過20—25％)，說明每種方法地價增值或減值的原因，采用一種結(jié)果加權(quán)平均(但要說明每種方法結(jié)果權(quán)重的確定理由)作為待估宗地最終結(jié)果，或者取眾數(shù)、中位數(shù)。
本章小結(jié)
本章內(nèi)容屬于新增考點(diǎn)，但在土地估價的實(shí)際工作中作用很大，因此復(fù)習(xí)過程中需要重點(diǎn)掌握常見估價目的評估的價格類型及方法選擇的要點(diǎn)，這對考生的實(shí)際評估工作也有很大的參考作用。