三、估價(jià)方法
估價(jià)方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，選用兩種以上(含兩種)的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法作為其中的一種估價(jià)方法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法(假設(shè)開發(fā)法)作為其中的一種估價(jià)方法；其中居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，對(duì)新開發(fā)完成的居住用地可以使用成本逼近法；工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法；商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；綜合用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法。
四、主要技術(shù)參數(shù)選擇
1．市場比較法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度。
(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí)，不同用途，其地價(jià)影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對(duì)公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對(duì)較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，公共交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。應(yīng)充分考慮。
2．收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：
A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實(shí)際收益；
B.收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
C未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式；
D．忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；
已未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。
(2)總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和條項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問題有：
A.未考慮收益的方式，盲目地確定費(fèi)用；
B．確定年折舊費(fèi)時(shí)，缺少對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時(shí)在計(jì)算年折舊費(fèi)時(shí)，對(duì)折舊年限把握不準(zhǔn)；
C.將利息計(jì)入總費(fèi)用中。
估價(jià)方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，選用兩種以上(含兩種)的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法作為其中的一種估價(jià)方法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法(假設(shè)開發(fā)法)作為其中的一種估價(jià)方法；其中居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，對(duì)新開發(fā)完成的居住用地可以使用成本逼近法；工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法；商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；綜合用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法。
四、主要技術(shù)參數(shù)選擇
1．市場比較法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度。
(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí)，不同用途，其地價(jià)影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對(duì)公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對(duì)較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，公共交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。應(yīng)充分考慮。
2．收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：
A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實(shí)際收益；
B.收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
C未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式；
D．忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；
已未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。
(2)總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和條項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問題有：
A.未考慮收益的方式，盲目地確定費(fèi)用；
B．確定年折舊費(fèi)時(shí)，缺少對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時(shí)在計(jì)算年折舊費(fèi)時(shí)，對(duì)折舊年限把握不準(zhǔn)；
C.將利息計(jì)入總費(fèi)用中。