4．成本逼近法
成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。
例題：成本逼近法主要適用于( )的估價。
A.商業(yè)用地
B．住宅用地
C．寫字樓用地
D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地
解析：根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。答案選D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地。
5．路線價估價法
路線價估價法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省人力、財力，并可同時對大量宗地進(jìn)行估價的方法，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價的場合。當(dāng)然，這種方法僅適用于城市的估價。
(1)適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；
(2)路線價估價法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場要規(guī)范；
(3)路線價估價法能快速評估多宗土地的價格；
(4)路線價估價結(jié)果的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。
(二)土地市場分析的內(nèi)容及方法
1．土地市場分析的內(nèi)容
土地市場分析的內(nèi)容主要有：
(1)市場發(fā)展方向預(yù)測信息，包括金融經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息、房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)政策和措施、房地產(chǎn)市場的交易信息、城市發(fā)展和規(guī)劃信息。
(2)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，包括基準(zhǔn)地價及修正體系、標(biāo)定地價、路線價、地區(qū)GDP、物價指數(shù)、地區(qū)各類行業(yè)成本和銷售利潤率等。
(3)土地市場成交價格信息。
(4)房屋租賃價格信息。
2．土地市場分析的方法
對分析內(nèi)容按地域、區(qū)位、交易情況等分類，分析判斷地價的走勢和各種因素對地價的影響程度，確定估價相關(guān)參數(shù)。
本章小結(jié)：
本章屬于新增考點(diǎn)，主要介紹了土地估價技術(shù)思路、估價目的、影響因素、使用原則等的分析以及估價方法的選擇，非常實(shí)用，對將來具體操作土地實(shí)務(wù)十分有幫助。
成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。
例題：成本逼近法主要適用于( )的估價。
A.商業(yè)用地
B．住宅用地
C．寫字樓用地
D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地
解析：根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。答案選D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地。
5．路線價估價法
路線價估價法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省人力、財力，并可同時對大量宗地進(jìn)行估價的方法，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價的場合。當(dāng)然，這種方法僅適用于城市的估價。
(1)適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；
(2)路線價估價法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場要規(guī)范；
(3)路線價估價法能快速評估多宗土地的價格；
(4)路線價估價結(jié)果的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。
(二)土地市場分析的內(nèi)容及方法
1．土地市場分析的內(nèi)容
土地市場分析的內(nèi)容主要有：
(1)市場發(fā)展方向預(yù)測信息，包括金融經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息、房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)政策和措施、房地產(chǎn)市場的交易信息、城市發(fā)展和規(guī)劃信息。
(2)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，包括基準(zhǔn)地價及修正體系、標(biāo)定地價、路線價、地區(qū)GDP、物價指數(shù)、地區(qū)各類行業(yè)成本和銷售利潤率等。
(3)土地市場成交價格信息。
(4)房屋租賃價格信息。
2．土地市場分析的方法
對分析內(nèi)容按地域、區(qū)位、交易情況等分類，分析判斷地價的走勢和各種因素對地價的影響程度，確定估價相關(guān)參數(shù)。
本章小結(jié)：
本章屬于新增考點(diǎn)，主要介紹了土地估價技術(shù)思路、估價目的、影響因素、使用原則等的分析以及估價方法的選擇，非常實(shí)用，對將來具體操作土地實(shí)務(wù)十分有幫助。