2010土地估價(jià)師案例分析輔導(dǎo):土地估價(jià)分析和估價(jià)方法選擇(4)

字號(hào):


    6.競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則
    土地因?yàn)榫哂胁粍?dòng)性、不增性、個(gè)別性等特點(diǎn),屬剛性需求。近幾年來,土地市場(chǎng)需求旺盛,競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,地價(jià)也不斷上漲,但土地開發(fā)所帶來的也是巨大的超額利潤(rùn)。
    7.貢獻(xiàn)原則
    貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用,也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。就土地部分的貢獻(xiàn)而言,由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前優(yōu)先支付的,故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性,評(píng)估時(shí)應(yīng)特別考慮。
    8.變動(dòng)原則
    土地的價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中,所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。
    9.協(xié)調(diào)原則
    土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中,必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因此,在土地估價(jià)時(shí),一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系,判斷其是否協(xié)調(diào),這關(guān)系到該地塊的收益量的價(jià)格。
    二、估價(jià)方法選擇
    (一)各種土地估價(jià)方法選擇的原則和綜合運(yùn)用
    1.市場(chǎng)比較法
    市場(chǎng)比較法用于地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法可用于評(píng)估土地的價(jià)值或價(jià)格,并可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金,以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
    例題:替代原理是市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。( )
    答案:(正確)
    解析:市場(chǎng)比較法的基本理論基礎(chǔ)就是替代原則。
    2.收益還原法
    收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格,它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物,或是房地產(chǎn)的估價(jià)。因此對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn),例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價(jià)大多不適用。
    3.剩余法
    剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價(jià);
    (1)待開發(fā)土地的估價(jià);
    (2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);
    (3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);
    (4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。