(六)土地估價的影響因素分析內(nèi)容與方法
1．分析內(nèi)容
影響土地價格的因素主要有：
(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。
(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
2．分析方法
土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。
(七)土地估價的假設(shè)和限制條件分析
說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和——些特殊處理及其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等。在估價報告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護(hù)估價人員和估價機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、保護(hù)估價報告的使用者。
(八)土地估價適用原則的分析
1．替代原則
土地估價中的替代原則可概括如下：
(1)土地價格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定的；
(2)土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；
(3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
2，預(yù)期收益原則
商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價格也受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。
3．使用原則
使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原理和變動原理為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
4．報酬遞增、遞減原則
邊際效益遞增遞減原理，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。
5．需求與供需原則
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價值獨(dú)占性較強(qiáng)，需要與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。
1．分析內(nèi)容
影響土地價格的因素主要有：
(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。
(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
2．分析方法
土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。
(七)土地估價的假設(shè)和限制條件分析
說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和——些特殊處理及其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等。在估價報告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護(hù)估價人員和估價機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、保護(hù)估價報告的使用者。
(八)土地估價適用原則的分析
1．替代原則
土地估價中的替代原則可概括如下：
(1)土地價格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定的；
(2)土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；
(3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
2，預(yù)期收益原則
商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價格也受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。
3．使用原則
使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原理和變動原理為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
4．報酬遞增、遞減原則
邊際效益遞增遞減原理，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。
5．需求與供需原則
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價值獨(dú)占性較強(qiáng)，需要與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。