三、土地分等定級體系與方法
1．城鎮(zhèn)土地分等定級體系
城鎮(zhèn)土地是城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟活動的載體。由于社會活動的形式多種多樣，城鎮(zhèn)土地滿足程度和方式有所差異，因而表現(xiàn)為不同的土地質量。
在一定區(qū)域內評定城鎮(zhèn)土地質量的優(yōu)劣，一般將城鎮(zhèn)作為一個點來看待，區(qū)域中的若干個城鎮(zhèn)，變成了若干個點。這些區(qū)域中的城鎮(zhèn)，受到具體的地理位置、交通條件、周圍經(jīng)濟條件和自然條件的影響，加之人們改造土地、投入資本不同，所以在區(qū)域中發(fā)揮的作用和所處的地位有很大的差異。這種差異通過土地表現(xiàn)為生產(chǎn)和生活上收益的差異，帶來城鎮(zhèn)之間的整體的級差收益。
當獨立地對一個城鎮(zhèn)進行研究時，城鎮(zhèn)土地表現(xiàn)為面狀分布形態(tài)，由不同類型和利用方式的地塊構成。而這些地塊由于受人工投入資本、土地的自然條件、現(xiàn)實經(jīng)濟條件和管理方式的影響，所以不同的地塊在滿足不同職能對土地的要求程度方面有所差異。土地條件優(yōu)越的地塊，被不同的職能部門所利用后，就比條件差的地塊得到較高的收益，即土地的級差收益。
正確反映城鎮(zhèn)土地質量的差異，是合理利用城鎮(zhèn)土地的基礎。為體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地的上述兩個特點，城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。
土地等反映城鎮(zhèn)之間土地質量的地域差異。它將各城鎮(zhèn)看作是一個點，研究整體城鎮(zhèn)在各種社會、自然、經(jīng)濟條件影響下，從整體上表現(xiàn)出的土地差異，土地等的順序是在各城鎮(zhèn)間排列的。實際的土地分等工作應考慮分層次進行，相互間既要銜接，也應各有側重。當全國開展城鎮(zhèn)土地分等，應重點考慮對全國范圍內重要的設市城市劃分土地等；當省域（自治區(qū)）開展城鎮(zhèn)土地分等，應重點考慮對省、自治區(qū)內的城市和縣城鎮(zhèn)劃分土地等；當直轄市域開展城鎮(zhèn)土地分等，應重點考慮對市域內的市區(qū)、地級和縣級政府駐地城鎮(zhèn)劃分土地等。特別是遇到城市所轄的空間存在與主城區(qū)分隔的實體（如獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)等）時，確定其相應等別，應在城市主城區(qū)等別和周邊城市（或城鎮(zhèn)）分等基礎上，經(jīng)綜合平衡劃定等別。如果需要，當對跨不同行政區(qū)域的城鎮(zhèn)進行土地分等時，應注意不同行政區(qū)域相鄰城市或城鎮(zhèn)的等別銜接。
土地級反映城鎮(zhèn)內部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。通過分析投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟活動程度和頻率等條件得到土地條件的差異，并據(jù)此劃分土地的級別高低。土地級的順序是在各城鎮(zhèn)內部統(tǒng)一排列的。根據(jù)研究的對象性質差異，城鎮(zhèn)土地定級分為綜合定級和分類定級兩種。其中，綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合評價值的差異劃分土地級；而分類定級則是指分別對影響城鎮(zhèn)某種類型用地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行分析，按分類評價值的差異劃分土地級；通常涉及商業(yè)、住宅、工業(yè)用地定級等類型。
四、土地定級原則
土地分等定級一般遵循以下原則：
（1）綜合分析原則。土地分等定級應對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合差異劃分土地等和級。土地等和級既要反映土地在經(jīng)濟效益上的差異，也要反映經(jīng)濟、社會、生態(tài)等綜合效益的差異。
（2）主導因素原則。土地分等定級應重點分析對土地等和級具有重要作用的因素，突出主導因素的影響。
（3）地域分異原則。土地分等結果要符合城鎮(zhèn)本身的經(jīng)濟特征，充分考慮城鎮(zhèn)的宏觀地理位置，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平保持相對一致。城鎮(zhèn)土地定級應掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。
（4）土地收益差異原則。土地等和級的劃分應符合區(qū)域和城對土地收益明顯差別的有關行業(yè)進行級差收益地價測算。測算值作為確定土地級的數(shù)目和了解行業(yè)級差收益的重要參考依據(jù)。
（5）定量與定性分析結合原則。土地分等定級應盡量把定性的、經(jīng)驗性的分析進行量化。在確定土地等和級的初步方案時以定量分析為主，土地等和級的調整和最終定案宜依靠定性分析。
1．城鎮(zhèn)土地分等定級體系
城鎮(zhèn)土地是城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟活動的載體。由于社會活動的形式多種多樣，城鎮(zhèn)土地滿足程度和方式有所差異，因而表現(xiàn)為不同的土地質量。
在一定區(qū)域內評定城鎮(zhèn)土地質量的優(yōu)劣，一般將城鎮(zhèn)作為一個點來看待，區(qū)域中的若干個城鎮(zhèn)，變成了若干個點。這些區(qū)域中的城鎮(zhèn)，受到具體的地理位置、交通條件、周圍經(jīng)濟條件和自然條件的影響，加之人們改造土地、投入資本不同，所以在區(qū)域中發(fā)揮的作用和所處的地位有很大的差異。這種差異通過土地表現(xiàn)為生產(chǎn)和生活上收益的差異，帶來城鎮(zhèn)之間的整體的級差收益。
當獨立地對一個城鎮(zhèn)進行研究時，城鎮(zhèn)土地表現(xiàn)為面狀分布形態(tài)，由不同類型和利用方式的地塊構成。而這些地塊由于受人工投入資本、土地的自然條件、現(xiàn)實經(jīng)濟條件和管理方式的影響，所以不同的地塊在滿足不同職能對土地的要求程度方面有所差異。土地條件優(yōu)越的地塊，被不同的職能部門所利用后，就比條件差的地塊得到較高的收益，即土地的級差收益。
正確反映城鎮(zhèn)土地質量的差異，是合理利用城鎮(zhèn)土地的基礎。為體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地的上述兩個特點，城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。
土地等反映城鎮(zhèn)之間土地質量的地域差異。它將各城鎮(zhèn)看作是一個點，研究整體城鎮(zhèn)在各種社會、自然、經(jīng)濟條件影響下，從整體上表現(xiàn)出的土地差異，土地等的順序是在各城鎮(zhèn)間排列的。實際的土地分等工作應考慮分層次進行，相互間既要銜接，也應各有側重。當全國開展城鎮(zhèn)土地分等，應重點考慮對全國范圍內重要的設市城市劃分土地等；當省域（自治區(qū)）開展城鎮(zhèn)土地分等，應重點考慮對省、自治區(qū)內的城市和縣城鎮(zhèn)劃分土地等；當直轄市域開展城鎮(zhèn)土地分等，應重點考慮對市域內的市區(qū)、地級和縣級政府駐地城鎮(zhèn)劃分土地等。特別是遇到城市所轄的空間存在與主城區(qū)分隔的實體（如獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)等）時，確定其相應等別，應在城市主城區(qū)等別和周邊城市（或城鎮(zhèn)）分等基礎上，經(jīng)綜合平衡劃定等別。如果需要，當對跨不同行政區(qū)域的城鎮(zhèn)進行土地分等時，應注意不同行政區(qū)域相鄰城市或城鎮(zhèn)的等別銜接。
土地級反映城鎮(zhèn)內部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。通過分析投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟活動程度和頻率等條件得到土地條件的差異，并據(jù)此劃分土地的級別高低。土地級的順序是在各城鎮(zhèn)內部統(tǒng)一排列的。根據(jù)研究的對象性質差異，城鎮(zhèn)土地定級分為綜合定級和分類定級兩種。其中，綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合評價值的差異劃分土地級；而分類定級則是指分別對影響城鎮(zhèn)某種類型用地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行分析，按分類評價值的差異劃分土地級；通常涉及商業(yè)、住宅、工業(yè)用地定級等類型。
四、土地定級原則
土地分等定級一般遵循以下原則：
（1）綜合分析原則。土地分等定級應對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合差異劃分土地等和級。土地等和級既要反映土地在經(jīng)濟效益上的差異，也要反映經(jīng)濟、社會、生態(tài)等綜合效益的差異。
（2）主導因素原則。土地分等定級應重點分析對土地等和級具有重要作用的因素，突出主導因素的影響。
（3）地域分異原則。土地分等結果要符合城鎮(zhèn)本身的經(jīng)濟特征，充分考慮城鎮(zhèn)的宏觀地理位置，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平保持相對一致。城鎮(zhèn)土地定級應掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。
（4）土地收益差異原則。土地等和級的劃分應符合區(qū)域和城對土地收益明顯差別的有關行業(yè)進行級差收益地價測算。測算值作為確定土地級的數(shù)目和了解行業(yè)級差收益的重要參考依據(jù)。
（5）定量與定性分析結合原則。土地分等定級應盡量把定性的、經(jīng)驗性的分析進行量化。在確定土地等和級的初步方案時以定量分析為主，土地等和級的調整和最終定案宜依靠定性分析。