第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級概述
一、土地分等定級的含義和對象
土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性，進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。在土地評價科學的范疇里，它是土地評價的一種類型，并以其對土地的自然、經(jīng)濟屬性全面地進行綜合評定，最終取得不同比例尺要求下的等級化評定的結果。
城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分，是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟和自然兩方面的屬性及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟活動中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。
在土地管理工作中，城鎮(zhèn)土地分等定級是土地利用管理的一個重要組成部分。土地分等定級是以土地質量狀況為具體工作對象的，它是衡量土地質量好壞的必要手段，也是土地管理的一項基礎性工作。
土地分等定級的對象是城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地。土地分等定級工作以城鎮(zhèn)整體為單位進行，其中，土地分等對象為城市市區(qū)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，而土地定級對象為土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地也可一同參與評定。
二、土地分等定級與土地估價的關系
1．土地分等定級與土地估價
土地分等定級的實質就是依據(jù)土地使用價值的優(yōu)劣，評定出土地等級。這種對土地使用價值，即土地質量的評定，是由土地的主管部門依據(jù)影響土地使用價值的土地區(qū)位條件、土地本身的自然條件和改良條件等因素，制訂評估方法和標準，組織專家進行評定，并據(jù)此劃分出土地級別，作為土地管理、土地合理利用和土地轉移的基礎。
土地估價是在一定的市場條件下，針對某一質量、等級的土地，評估出土地的價格。作為國家、單位和個人進行土地交易、土地資產(chǎn)管理等方面的依據(jù)。
2．土地分等定級與土地估價的關系
土地分等定級和土地估價是從不同角度對土地特性的評定，前者評定的是土地使用價值，后者是評定使用價值在市場上反映出的價格。在理想的土地市場和土地交易中，僅從發(fā)揮土地經(jīng)濟效益的原則出發(fā)，土地的使用價值優(yōu)，等級高，地價就應該高；相反，地價就低。但是，在現(xiàn)實的土地管理制度和土地市場條件下，或從綜合效益考慮，以及受交易雙方的行為影響，往往出現(xiàn)土地使用價值高的不一定能實現(xiàn)高地價，土地使用價值低的也不一定地價就低等現(xiàn)象。所以，為滿足全面、科學、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對土地使用價值和價格兩方面進行評定。對于土地估價來說，土地分等定級是其基礎，評出的等級是土地價格穩(wěn)定的本質表現(xiàn)。因為土地具有的使用價值優(yōu)劣，決定了土地使用者為取得土地使用權或所有權而愿意支付的基本地價數(shù)額；而對于土地分等定級來說，土地估價是其更靈活的外在表現(xiàn)形式，評出的地價是反映土地使用價值市場特征的更佳指標。因為土地估價除了考慮土地質量優(yōu)劣、等級高低等特征外，還考慮了市場供求等因素變化，使土地使用價值能更簡明、更精確地體現(xiàn)在價格上。由此可見，兩者的關系是相輔相承的。通過土地估價迅速把握土地使用價值在市場上的價格動向，概括出等級演變趨勢，細化、修正等級成果；通過土地分等定級掌握價格本質，在眾多復雜、變幻的價格中，去偽存真，提高估價精度，掌握合理地價水平。
因此，這兩項工作的成果，對于制訂政策，促進土地合理利用，加強土地資產(chǎn)管理，發(fā)揮土地效益都將提供不可缺少的科學依據(jù)。
一、土地分等定級的含義和對象
土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性，進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。在土地評價科學的范疇里，它是土地評價的一種類型，并以其對土地的自然、經(jīng)濟屬性全面地進行綜合評定，最終取得不同比例尺要求下的等級化評定的結果。
城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分，是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟和自然兩方面的屬性及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟活動中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。
在土地管理工作中，城鎮(zhèn)土地分等定級是土地利用管理的一個重要組成部分。土地分等定級是以土地質量狀況為具體工作對象的，它是衡量土地質量好壞的必要手段，也是土地管理的一項基礎性工作。
土地分等定級的對象是城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地。土地分等定級工作以城鎮(zhèn)整體為單位進行，其中，土地分等對象為城市市區(qū)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，而土地定級對象為土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地也可一同參與評定。
二、土地分等定級與土地估價的關系
1．土地分等定級與土地估價
土地分等定級的實質就是依據(jù)土地使用價值的優(yōu)劣，評定出土地等級。這種對土地使用價值，即土地質量的評定，是由土地的主管部門依據(jù)影響土地使用價值的土地區(qū)位條件、土地本身的自然條件和改良條件等因素，制訂評估方法和標準，組織專家進行評定，并據(jù)此劃分出土地級別，作為土地管理、土地合理利用和土地轉移的基礎。
土地估價是在一定的市場條件下，針對某一質量、等級的土地，評估出土地的價格。作為國家、單位和個人進行土地交易、土地資產(chǎn)管理等方面的依據(jù)。
2．土地分等定級與土地估價的關系
土地分等定級和土地估價是從不同角度對土地特性的評定，前者評定的是土地使用價值，后者是評定使用價值在市場上反映出的價格。在理想的土地市場和土地交易中，僅從發(fā)揮土地經(jīng)濟效益的原則出發(fā)，土地的使用價值優(yōu)，等級高，地價就應該高；相反，地價就低。但是，在現(xiàn)實的土地管理制度和土地市場條件下，或從綜合效益考慮，以及受交易雙方的行為影響，往往出現(xiàn)土地使用價值高的不一定能實現(xiàn)高地價，土地使用價值低的也不一定地價就低等現(xiàn)象。所以，為滿足全面、科學、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對土地使用價值和價格兩方面進行評定。對于土地估價來說，土地分等定級是其基礎，評出的等級是土地價格穩(wěn)定的本質表現(xiàn)。因為土地具有的使用價值優(yōu)劣，決定了土地使用者為取得土地使用權或所有權而愿意支付的基本地價數(shù)額；而對于土地分等定級來說，土地估價是其更靈活的外在表現(xiàn)形式，評出的地價是反映土地使用價值市場特征的更佳指標。因為土地估價除了考慮土地質量優(yōu)劣、等級高低等特征外，還考慮了市場供求等因素變化，使土地使用價值能更簡明、更精確地體現(xiàn)在價格上。由此可見，兩者的關系是相輔相承的。通過土地估價迅速把握土地使用價值在市場上的價格動向，概括出等級演變趨勢，細化、修正等級成果；通過土地分等定級掌握價格本質，在眾多復雜、變幻的價格中，去偽存真，提高估價精度，掌握合理地價水平。
因此，這兩項工作的成果，對于制訂政策，促進土地合理利用，加強土地資產(chǎn)管理，發(fā)揮土地效益都將提供不可缺少的科學依據(jù)。