本章復(fù)習(xí)難點(diǎn)：
1．征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念和特點(diǎn)；
2．征地區(qū)片綜合地價(jià)的評(píng)估方法。
（內(nèi)容詳解）
征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念
（一）征地區(qū)片綜合地價(jià)概念
征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并采用農(nóng)地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片價(jià)的實(shí)質(zhì)是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
（二）征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本原則
1．維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價(jià)要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠(yuǎn)生計(jì)和未來發(fā)展的需要。
2．同地同價(jià)原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。
3．協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價(jià)不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)務(wù)市縣的征地區(qū)片價(jià)應(yīng)相互銜接。
4．公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價(jià)要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見和建議。
征地區(qū)片綜合地價(jià)的特點(diǎn)
與原有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，征地區(qū)片綜合地價(jià)主要有以下特點(diǎn)：
1．征地區(qū)片綜合地價(jià)是按照均值性區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；
2．征地區(qū)片綜合地價(jià)是針對(duì)土地確定的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；
3．征地區(qū)片綜合地價(jià)在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同；
4．征地區(qū)片綜合地價(jià)是一種預(yù)設(shè)性標(biāo)準(zhǔn)，在征地沒有發(fā)生時(shí)統(tǒng)一制訂，剛性較強(qiáng)。
征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本步驟
1．確定測算范圍
征地區(qū)片價(jià)測算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到更大范圍。
耕地保護(hù)區(qū)、法定生態(tài)保護(hù)區(qū)、其它規(guī)定的特別保護(hù)區(qū)不在征地區(qū)片價(jià)測算的范圍之內(nèi)。
2．劃定區(qū)片
區(qū)片劃定的目的是采用一定的方法將測算范圍區(qū)分為若干個(gè)區(qū)片，為測算區(qū)片價(jià)提供基礎(chǔ)。區(qū)片劃定時(shí)，要求充分考慮測算范圍各個(gè)區(qū)域的差異條件。
1．征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念和特點(diǎn)；
2．征地區(qū)片綜合地價(jià)的評(píng)估方法。
（內(nèi)容詳解）
征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念
（一）征地區(qū)片綜合地價(jià)概念
征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并采用農(nóng)地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片價(jià)的實(shí)質(zhì)是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
（二）征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本原則
1．維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價(jià)要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠(yuǎn)生計(jì)和未來發(fā)展的需要。
2．同地同價(jià)原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。
3．協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價(jià)不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)務(wù)市縣的征地區(qū)片價(jià)應(yīng)相互銜接。
4．公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價(jià)要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見和建議。
征地區(qū)片綜合地價(jià)的特點(diǎn)
與原有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，征地區(qū)片綜合地價(jià)主要有以下特點(diǎn)：
1．征地區(qū)片綜合地價(jià)是按照均值性區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；
2．征地區(qū)片綜合地價(jià)是針對(duì)土地確定的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；
3．征地區(qū)片綜合地價(jià)在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同；
4．征地區(qū)片綜合地價(jià)是一種預(yù)設(shè)性標(biāo)準(zhǔn)，在征地沒有發(fā)生時(shí)統(tǒng)一制訂，剛性較強(qiáng)。
征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本步驟
1．確定測算范圍
征地區(qū)片價(jià)測算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到更大范圍。
耕地保護(hù)區(qū)、法定生態(tài)保護(hù)區(qū)、其它規(guī)定的特別保護(hù)區(qū)不在征地區(qū)片價(jià)測算的范圍之內(nèi)。
2．劃定區(qū)片
區(qū)片劃定的目的是采用一定的方法將測算范圍區(qū)分為若干個(gè)區(qū)片，為測算區(qū)片價(jià)提供基礎(chǔ)。區(qū)片劃定時(shí)，要求充分考慮測算范圍各個(gè)區(qū)域的差異條件。