某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一宗5000平方米土地的使用權，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由于建設資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70％貸款，請問該公司可貸多少款?
項目其他有關資料如下：
(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。
(2)大樓開發(fā)周期預期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90％和80％。
目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元／平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元／平方米。
(4)經(jīng)過調查，有關參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10％，維修費為租金的8％，保險費為建安造價的2％0，稅金為年租金的12％；項目投資回報率取建安造價的30％；建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2％。另外，當?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為10％，銀行貸款利息率為10％。
(一)審題
(1)明確估價對象，正確選擇方法。本題名義上估算貸款，實際上是計算地價，對象是有限年期的土地使用權價格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價，因此，應考慮收益還原法和剩余法的結合使用。
(2)明確估價時點。本題的估價時點為2000年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。
(3)明確價格類型。由于需估算的貸款和總地價對應，因此，在估算過程中，除了需要估算單位面積地價外，最終結果應體現(xiàn)出土地使用權年限為48年的總地價及相應推算的貸款額。
(4)了解資料內容。題中給出的信息交錯在一起，審題時應注意分類。有關信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟耐用年限等；②市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設信息，如建安綜合造價、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應的商場、辦公樓面積分攤等)必須通過指標換算才可能取得，一些信息(如計劃自留2000平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
估價對象為一宗正在建設中的房地產(chǎn)，并將通過出租經(jīng)營的方式產(chǎn)生收益，而要求評估的是包含在整個房地產(chǎn)中的有一定使用年期的土地使用權價格，進而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價適合采用收益還原法，而在建設中的土地價格也適合采用剩余法。在這種情況下，必須注意審題，對方法選擇作出判斷，主要依據(jù)是假定僅采用一種方法估價是否可行，否則應考慮兩種方法的綜合應用。在本題中，若只用收益還原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價格無法直接得到。因此，必須考慮收益還原法和剩余法的共同使用。
2．解題思路
(1)運用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價格。
(2)運用剩余法估算土地價格。
(3)根據(jù)題目提供的貸款要求推算可以貸款的額度。
(三)公式與計算步驟
1．本題應用的主要計算公式
(1)收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入－年房地費用
式中：年出租總收人=商場年出租總收人+辦公樓年出租總收入
年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊
式中：年折舊=建安造價÷按土地剩余使用年限計算的折舊期
采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格公式：
P=a/r[1-1/（！+r）n]
式中：P為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。
(2)剩余法涉及的主要公式：
地價=房地產(chǎn)價格－總建筑成本－利息－利潤
(3)可抵押貸款額計算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價×可貸款比例
2．計算步驟
(1)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價
●計算年出租總收入
在計算年出租總收入時，應明確：①房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割情況；②辦公樓自留使用部分應按市價計算虛擬其出租收入；③對與出租收入有關的各項指標應用。
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000×3
=15000(平方米)
商場建筑面積=3000(平方米)
辦公樓建筑面積=15000－3000
=12000(平方米)
商場年出租收入=300×3000×12×90％
=9720000(元)=972(萬元)
辦公樓年出租收入=150×12000×12×80％=17280000(元)=1728(萬元)
年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入
=972+1728=2700(萬元)
●計算年房地費用
年管理費=年租金×10％=2700×10％=270(萬元)
年維修費=年租金× 8％=2700× 8％=216(萬元)
年保險費=建安造價×2‰=3000×(3× 5000) ×2‰=90000(元)=9(萬元)
年稅金=年租金×12％=324(萬元)
年折舊=建安造價÷47=4500÷47=95．74(萬元)
在這一步驟中需要注意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營使用的時間為2001年10月，此時距通過出讓方式取得土地使用權的時間已歷經(jīng)
3年，故在2001年10月這一時點上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，但按照有關法律規(guī)定，實際建筑物的可使用年限為47年，并且整個建筑物投資必須在可使用期內全部收回。
年房地費用合計：270+216+9+324+95．74=914．74(萬元)
●計算年房地純收益
年房地純收益：年出租總收入－年房地費用
=2700－914．74=1785．26(萬元)
●計算房地產(chǎn)總價
假設戶為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。則根據(jù)有限年收益法的計算公式，有：
P=a÷r[1－1/(1+r)n]
在本題中，還原率為綜合還原率(10％)，項目建成后使用年限應和剩余土地使用年限一致，為50－3=47年
根據(jù)已知條件，有：P=1785．26/10%×[1－1/(1+10%)47]=17650．18(萬元)
(2)應用剩余法計算地價
●計算總建筑成本
根據(jù)已知條件，有：
項目總建筑成本=項目建筑面積×建安綜合造價
=3000×15000=45000000(元)=4500(萬元)
●計算利息
在計算時需要考慮購地款、第一年開發(fā)投入、第二年開發(fā)投入等利息。假設：地價為v，銀行貸款利率為10％，則利息為：
v×[(1+10％)3－1]+4500×60％×[(1+10％)1.5－1]+4500×40％×[(1十10％)0.5－1]=0．33v十414．96+87．86=0．33v十502．82(萬元)
在此應當注意，從土地出讓取得到開發(fā)建設完成經(jīng)過3年時間，故地價計息周期為3年；而開發(fā)建設到完成是2年時間，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相應年度內均勻投入，則相當于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，第二年投入則集中發(fā)生在第二年年中，故二者距開發(fā)建設完成時間分別為1．5年和0．5年。
●計算利潤
利潤=建安造價×項目投資回報率=4500× 30％=1350(萬元)
●計算地價
根據(jù)公式：
地價=房地產(chǎn)價格－總建筑成本－利息－利潤
v=17650．18－4500－0．33v－502．82－1350
=8494．26(萬元)
該地價為50年期土地使用權價格。而考慮估價時點為2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進行年期修正，故估價時點的地價為：
8494．26×[1-1/(1+8%)48]/ [1-1/(1+8%)50]=8463.47(萬元)
(3)計算可抵押貸款額
可抵押貸款額；地價×70％=8463．47×70％=5924．43(萬元)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
(1)方法的綜合應用。本題涉及到收益還原法和剩余法的綜合應用，因此在解題時，必須牢記各種地價評估方法的操作步驟，并且能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。
(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計算題命題，內容覆蓋面廣，提供的信息有交叉，需要根據(jù)題目要求并結合必要的法律法規(guī)作出判斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟耐用年限和土地使用年限的關系，等等。
(3)有關假設前提和相關時點、年限的確定。本題是為抵押目的而評估在建工程中的土地使用權價格，涉及到針對這一目的的估價原則和前提假定。首先，從為抵押目的評估而言，通常遵循保守、謹慎原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關土地投資中的利潤是否計入土地價格應該慎重；其次，盡管本題僅應用了收益還原法和剩余法，但是作為土地估價的基本原則之一——替代原則一直貫穿在估價過程中，實際上應試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地一致，包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設過程以及房地產(chǎn)經(jīng)營獲益方式都完全一致，而且這些假定應符合市場的一般情況并保持不變，那么，應試者則可以應用常規(guī)的剩余法估價方法和步驟評估該塊空地在本題設定的估價時點時擁有50年使用年期的土地使用權價格，然后進行必要的年期修正來評估待估宗地在本題要求的估價時點下的相應土地使用年期的地價；最后，對于在建工程的土地價格評估，可能涉及到減價或增價修正的情形，由于本題對此類條件沒有明確，只能暫且忽略。此外，本題的時點涉及到土地取得時點、開始動工興建時點、土地估價時點(即擬向銀行貸款時點)，還隱含著開發(fā)建設完成投入經(jīng)營使用的時點；在相關利息計算時，還涉及假定第一年投入、第二年投入所集中發(fā)生的時點。相應地，從土地使用年限和各類投資的計息年限上存在著多種情況，必須予以清楚的界定。所以建議應試者在涉及到剩余法應用的試題時，通過現(xiàn)金流量圖來表示各項收支的情況，以幫助答題。
(4)關于剩余法應用中的銷售稅費問題。對于出售型房地產(chǎn)，在應用剩余法進行估價扣除有關項目求取地價時，必須扣除相應的銷售稅費。由于本題作為出租經(jīng)營型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關銷售稅費因素，答題時可以不考慮這項因素。
(5)對土地使用權價格的年期修正。從本題估價時點到土地使用權到期時點相隔48年，需要進行年期修正。
2．常見錯誤分析
(1)審題不夠細致，方法選用不當。由于信息量大且互相交織在一起，審題時容易只及一點，倉促選用單一方法來答題，往往出現(xiàn)“有頭無尾”的答案。
(2)基本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關系、建筑層數(shù)和建筑面積的關系比較混亂，導致分類物業(yè)面積分割錯誤。
(3)指標計算漏項。如某項物業(yè)年出租收入的計算缺少出租率或12個月等。
(4)計量單位不統(tǒng)一。常見的是金額計量單位萬元和元混用，造成計算結果偏差。
(5)關于辦公樓自留部分，在本題中要假設將其按出租方式經(jīng)營，并計算虛擬收入，否則可能造成漏算。
(6)計算折舊問題。雖然本題條件中建筑物的經(jīng)濟耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，具體計算折舊時應按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計算。
(7)時點和有關年限的選用混亂。
(8)利息計算中，未注意涉及到的各項費用和發(fā)生時點，或未采用動態(tài)計息方法。
(9)未進行剩余土地使用年期修正。
項目其他有關資料如下：
(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。
(2)大樓開發(fā)周期預期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90％和80％。
目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元／平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元／平方米。
(4)經(jīng)過調查，有關參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10％，維修費為租金的8％，保險費為建安造價的2％0，稅金為年租金的12％；項目投資回報率取建安造價的30％；建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2％。另外，當?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為10％，銀行貸款利息率為10％。
(一)審題
(1)明確估價對象，正確選擇方法。本題名義上估算貸款，實際上是計算地價，對象是有限年期的土地使用權價格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價，因此，應考慮收益還原法和剩余法的結合使用。
(2)明確估價時點。本題的估價時點為2000年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。
(3)明確價格類型。由于需估算的貸款和總地價對應，因此，在估算過程中，除了需要估算單位面積地價外，最終結果應體現(xiàn)出土地使用權年限為48年的總地價及相應推算的貸款額。
(4)了解資料內容。題中給出的信息交錯在一起，審題時應注意分類。有關信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟耐用年限等；②市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設信息，如建安綜合造價、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應的商場、辦公樓面積分攤等)必須通過指標換算才可能取得，一些信息(如計劃自留2000平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
估價對象為一宗正在建設中的房地產(chǎn)，并將通過出租經(jīng)營的方式產(chǎn)生收益，而要求評估的是包含在整個房地產(chǎn)中的有一定使用年期的土地使用權價格，進而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價適合采用收益還原法，而在建設中的土地價格也適合采用剩余法。在這種情況下，必須注意審題，對方法選擇作出判斷，主要依據(jù)是假定僅采用一種方法估價是否可行，否則應考慮兩種方法的綜合應用。在本題中，若只用收益還原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價格無法直接得到。因此，必須考慮收益還原法和剩余法的共同使用。
2．解題思路
(1)運用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價格。
(2)運用剩余法估算土地價格。
(3)根據(jù)題目提供的貸款要求推算可以貸款的額度。
(三)公式與計算步驟
1．本題應用的主要計算公式
(1)收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入－年房地費用
式中：年出租總收人=商場年出租總收人+辦公樓年出租總收入
年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊
式中：年折舊=建安造價÷按土地剩余使用年限計算的折舊期
采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格公式：
P=a/r[1-1/（！+r）n]
式中：P為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。
(2)剩余法涉及的主要公式：
地價=房地產(chǎn)價格－總建筑成本－利息－利潤
(3)可抵押貸款額計算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價×可貸款比例
2．計算步驟
(1)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價
●計算年出租總收入
在計算年出租總收入時，應明確：①房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割情況；②辦公樓自留使用部分應按市價計算虛擬其出租收入；③對與出租收入有關的各項指標應用。
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000×3
=15000(平方米)
商場建筑面積=3000(平方米)
辦公樓建筑面積=15000－3000
=12000(平方米)
商場年出租收入=300×3000×12×90％
=9720000(元)=972(萬元)
辦公樓年出租收入=150×12000×12×80％=17280000(元)=1728(萬元)
年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入
=972+1728=2700(萬元)
●計算年房地費用
年管理費=年租金×10％=2700×10％=270(萬元)
年維修費=年租金× 8％=2700× 8％=216(萬元)
年保險費=建安造價×2‰=3000×(3× 5000) ×2‰=90000(元)=9(萬元)
年稅金=年租金×12％=324(萬元)
年折舊=建安造價÷47=4500÷47=95．74(萬元)
在這一步驟中需要注意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營使用的時間為2001年10月，此時距通過出讓方式取得土地使用權的時間已歷經(jīng)
3年，故在2001年10月這一時點上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，但按照有關法律規(guī)定，實際建筑物的可使用年限為47年，并且整個建筑物投資必須在可使用期內全部收回。
年房地費用合計：270+216+9+324+95．74=914．74(萬元)
●計算年房地純收益
年房地純收益：年出租總收入－年房地費用
=2700－914．74=1785．26(萬元)
●計算房地產(chǎn)總價
假設戶為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。則根據(jù)有限年收益法的計算公式，有：
P=a÷r[1－1/(1+r)n]
在本題中，還原率為綜合還原率(10％)，項目建成后使用年限應和剩余土地使用年限一致，為50－3=47年
根據(jù)已知條件，有：P=1785．26/10%×[1－1/(1+10%)47]=17650．18(萬元)
(2)應用剩余法計算地價
●計算總建筑成本
根據(jù)已知條件，有：
項目總建筑成本=項目建筑面積×建安綜合造價
=3000×15000=45000000(元)=4500(萬元)
●計算利息
在計算時需要考慮購地款、第一年開發(fā)投入、第二年開發(fā)投入等利息。假設：地價為v，銀行貸款利率為10％，則利息為：
v×[(1+10％)3－1]+4500×60％×[(1+10％)1.5－1]+4500×40％×[(1十10％)0.5－1]=0．33v十414．96+87．86=0．33v十502．82(萬元)
在此應當注意，從土地出讓取得到開發(fā)建設完成經(jīng)過3年時間，故地價計息周期為3年；而開發(fā)建設到完成是2年時間，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相應年度內均勻投入，則相當于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，第二年投入則集中發(fā)生在第二年年中，故二者距開發(fā)建設完成時間分別為1．5年和0．5年。
●計算利潤
利潤=建安造價×項目投資回報率=4500× 30％=1350(萬元)
●計算地價
根據(jù)公式：
地價=房地產(chǎn)價格－總建筑成本－利息－利潤
v=17650．18－4500－0．33v－502．82－1350
=8494．26(萬元)
該地價為50年期土地使用權價格。而考慮估價時點為2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進行年期修正，故估價時點的地價為：
8494．26×[1-1/(1+8%)48]/ [1-1/(1+8%)50]=8463.47(萬元)
(3)計算可抵押貸款額
可抵押貸款額；地價×70％=8463．47×70％=5924．43(萬元)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
(1)方法的綜合應用。本題涉及到收益還原法和剩余法的綜合應用，因此在解題時，必須牢記各種地價評估方法的操作步驟，并且能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。
(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計算題命題，內容覆蓋面廣，提供的信息有交叉，需要根據(jù)題目要求并結合必要的法律法規(guī)作出判斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟耐用年限和土地使用年限的關系，等等。
(3)有關假設前提和相關時點、年限的確定。本題是為抵押目的而評估在建工程中的土地使用權價格，涉及到針對這一目的的估價原則和前提假定。首先，從為抵押目的評估而言，通常遵循保守、謹慎原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關土地投資中的利潤是否計入土地價格應該慎重；其次，盡管本題僅應用了收益還原法和剩余法，但是作為土地估價的基本原則之一——替代原則一直貫穿在估價過程中，實際上應試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地一致，包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設過程以及房地產(chǎn)經(jīng)營獲益方式都完全一致，而且這些假定應符合市場的一般情況并保持不變，那么，應試者則可以應用常規(guī)的剩余法估價方法和步驟評估該塊空地在本題設定的估價時點時擁有50年使用年期的土地使用權價格，然后進行必要的年期修正來評估待估宗地在本題要求的估價時點下的相應土地使用年期的地價；最后，對于在建工程的土地價格評估，可能涉及到減價或增價修正的情形，由于本題對此類條件沒有明確，只能暫且忽略。此外，本題的時點涉及到土地取得時點、開始動工興建時點、土地估價時點(即擬向銀行貸款時點)，還隱含著開發(fā)建設完成投入經(jīng)營使用的時點；在相關利息計算時，還涉及假定第一年投入、第二年投入所集中發(fā)生的時點。相應地，從土地使用年限和各類投資的計息年限上存在著多種情況，必須予以清楚的界定。所以建議應試者在涉及到剩余法應用的試題時，通過現(xiàn)金流量圖來表示各項收支的情況，以幫助答題。
(4)關于剩余法應用中的銷售稅費問題。對于出售型房地產(chǎn)，在應用剩余法進行估價扣除有關項目求取地價時，必須扣除相應的銷售稅費。由于本題作為出租經(jīng)營型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關銷售稅費因素，答題時可以不考慮這項因素。
(5)對土地使用權價格的年期修正。從本題估價時點到土地使用權到期時點相隔48年，需要進行年期修正。
2．常見錯誤分析
(1)審題不夠細致，方法選用不當。由于信息量大且互相交織在一起，審題時容易只及一點，倉促選用單一方法來答題，往往出現(xiàn)“有頭無尾”的答案。
(2)基本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關系、建筑層數(shù)和建筑面積的關系比較混亂，導致分類物業(yè)面積分割錯誤。
(3)指標計算漏項。如某項物業(yè)年出租收入的計算缺少出租率或12個月等。
(4)計量單位不統(tǒng)一。常見的是金額計量單位萬元和元混用，造成計算結果偏差。
(5)關于辦公樓自留部分，在本題中要假設將其按出租方式經(jīng)營，并計算虛擬收入，否則可能造成漏算。
(6)計算折舊問題。雖然本題條件中建筑物的經(jīng)濟耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，具體計算折舊時應按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計算。
(7)時點和有關年限的選用混亂。
(8)利息計算中，未注意涉及到的各項費用和發(fā)生時點，或未采用動態(tài)計息方法。
(9)未進行剩余土地使用年期修正。