第三節(jié)、收益還原法應(yīng)用
1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
（1）基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格
第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格
（2）計(jì)算公式：
土地價(jià)格 =[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率
（3）例題解析（詳見(jiàn)輔導(dǎo)教材）
計(jì)算方法——計(jì)算總收益 ——計(jì)算總費(fèi)用——計(jì)算房屋年純收益——計(jì)算土地年純收益——計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格
2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似
3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。
例題解析：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對(duì)押金和保證金運(yùn)用收益的處理
4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
（1）承租土地使用權(quán)的概念
（2）采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理
采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。
5、實(shí)際計(jì)算中常見(jiàn)錯(cuò)誤
（1）項(xiàng)目和參數(shù)使用錯(cuò)誤，收益或費(fèi)用（出租方為取得收益而支出的費(fèi)用）的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯(cuò)誤
（2）年期計(jì)算錯(cuò)誤，主要錯(cuò)在折舊年限或房屋剩余使用年限
（3）有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)
（4）計(jì)算錯(cuò)誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反；未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等。
1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
（1）基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格
第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格
（2）計(jì)算公式：
土地價(jià)格 =[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率
（3）例題解析（詳見(jiàn)輔導(dǎo)教材）
計(jì)算方法——計(jì)算總收益 ——計(jì)算總費(fèi)用——計(jì)算房屋年純收益——計(jì)算土地年純收益——計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格
2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似
3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。
例題解析：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對(duì)押金和保證金運(yùn)用收益的處理
4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
（1）承租土地使用權(quán)的概念
（2）采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理
采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。
5、實(shí)際計(jì)算中常見(jiàn)錯(cuò)誤
（1）項(xiàng)目和參數(shù)使用錯(cuò)誤，收益或費(fèi)用（出租方為取得收益而支出的費(fèi)用）的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯(cuò)誤
（2）年期計(jì)算錯(cuò)誤，主要錯(cuò)在折舊年限或房屋剩余使用年限
（3）有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)
（4）計(jì)算錯(cuò)誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反；未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等。