第二節(jié) 收益還原法估價(jià)的程序和方法
一、估價(jià)程序
二、計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
（1）單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
（2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
A.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值 房屋重置價(jià)×（1- 殘值率）
年折舊費(fèi) = ———————— = ————————————
耐用年限 耐用年限
B. 房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)
年折舊費(fèi) = ————————
房屋可使用年限
（3）土地純收益計(jì)算方法
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益 =房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益
房屋純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率
房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) × 房屋成新度 = 房屋重置價(jià) - 房屋總折舊
房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 × 房屋已使用年限
（4）還原率的確定
按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。
從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。
（6）土地價(jià)格確定
土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：P= a/ r·[1-1/（1+ r）^n]
一、估價(jià)程序
二、計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
（1）單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
（2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
A.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值 房屋重置價(jià)×（1- 殘值率）
年折舊費(fèi) = ———————— = ————————————
耐用年限 耐用年限
B. 房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)
年折舊費(fèi) = ————————
房屋可使用年限
（3）土地純收益計(jì)算方法
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益 =房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益
房屋純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率
房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) × 房屋成新度 = 房屋重置價(jià) - 房屋總折舊
房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 × 房屋已使用年限
（4）還原率的確定
按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。
從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。
（6）土地價(jià)格確定
土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：P= a/ r·[1-1/（1+ r）^n]