第四章 農(nóng)用地分等定級
一、概述
農(nóng)用地等：全國范圍。 分自然等別、利用等別和等別三個層次。
農(nóng)用地級：行政區(qū)（省縣）內(nèi)。
基準(zhǔn)作物：
指定作物：
標(biāo)準(zhǔn)耕作制度：
標(biāo)準(zhǔn)樣地：
分等定級單元：
農(nóng)用地分等的工作對象：是現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，暫不包括自然保護區(qū)、土地利用總體規(guī)劃中劃定的永久性林地、牧草地及其他農(nóng)用地。
二、農(nóng)用地分等定級的原則： 綜合分析原則、分層控制原則、主導(dǎo)因素原則、土地收益差異原則、定量分析與定性分析相結(jié)合原則。
三、農(nóng)用地定級與分等的關(guān)系：分等以全國范圍可比為目標(biāo)，成果有分層和集成的特點；定級以縣域范圍可比為基本目標(biāo)，成果有整體性和具體性的特點。
分等是修正法定級的基礎(chǔ)；級別不是等別的續(xù)分，而是各自成為二個具有彼此相關(guān)性的不同質(zhì)量表述體系。
四、 農(nóng)用地分等定級的方法步驟：
第二節(jié) 資料收集、整理與鉆鑿補充調(diào)查
第三節(jié) 農(nóng)用地分等定級單元劃分
單元劃分方法：疊置法、地塊法、網(wǎng)格法、多邊形法。
第四節(jié) 農(nóng)用地分等
第五節(jié) 農(nóng)用地定級
第五章 收益還原法
第一節(jié) 收益還原法概述
一、收益還原法的定義和原理、基本公式
（1）土地年純收益不變，使用年期無限的土地價格計算公式：
P=a/r P-土地價格 a-土地純收益 r-土地還原率 a = P·r
（2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式：
P= a/ r·[1-1/（1+ r）^n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限
（3）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式
（4）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式
（5）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價格計算公式
土地使用年期無： p=(a/r) +- (b/r^2) b 為遞增減的數(shù)額。
（6）純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式
土地使用年期無： p=a/(r+s) 或 p=a/(r-s)
（7）純收益、還原率有變化的土地價格計算公式：
P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+…+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）…（1+ r n）
本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
二、收益還原法的特點與適用范圍
（1）收益還原法的特點
A.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
B.收益還原法以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”
C.收益還原法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
（2）收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。 收益還原法缺點：穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
一、概述
農(nóng)用地等：全國范圍。 分自然等別、利用等別和等別三個層次。
農(nóng)用地級：行政區(qū)（省縣）內(nèi)。
基準(zhǔn)作物：
指定作物：
標(biāo)準(zhǔn)耕作制度：
標(biāo)準(zhǔn)樣地：
分等定級單元：
農(nóng)用地分等的工作對象：是現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，暫不包括自然保護區(qū)、土地利用總體規(guī)劃中劃定的永久性林地、牧草地及其他農(nóng)用地。
二、農(nóng)用地分等定級的原則： 綜合分析原則、分層控制原則、主導(dǎo)因素原則、土地收益差異原則、定量分析與定性分析相結(jié)合原則。
三、農(nóng)用地定級與分等的關(guān)系：分等以全國范圍可比為目標(biāo)，成果有分層和集成的特點；定級以縣域范圍可比為基本目標(biāo)，成果有整體性和具體性的特點。
分等是修正法定級的基礎(chǔ)；級別不是等別的續(xù)分，而是各自成為二個具有彼此相關(guān)性的不同質(zhì)量表述體系。
四、 農(nóng)用地分等定級的方法步驟：
第二節(jié) 資料收集、整理與鉆鑿補充調(diào)查
第三節(jié) 農(nóng)用地分等定級單元劃分
單元劃分方法：疊置法、地塊法、網(wǎng)格法、多邊形法。
第四節(jié) 農(nóng)用地分等
第五節(jié) 農(nóng)用地定級
第五章 收益還原法
第一節(jié) 收益還原法概述
一、收益還原法的定義和原理、基本公式
（1）土地年純收益不變，使用年期無限的土地價格計算公式：
P=a/r P-土地價格 a-土地純收益 r-土地還原率 a = P·r
（2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式：
P= a/ r·[1-1/（1+ r）^n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限
（3）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式
（4）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式
（5）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價格計算公式
土地使用年期無： p=(a/r) +- (b/r^2) b 為遞增減的數(shù)額。
（6）純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式
土地使用年期無： p=a/(r+s) 或 p=a/(r-s)
（7）純收益、還原率有變化的土地價格計算公式：
P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+…+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）…（1+ r n）
本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
二、收益還原法的特點與適用范圍
（1）收益還原法的特點
A.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
B.收益還原法以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”
C.收益還原法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
（2）收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。 收益還原法缺點：穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。