剩余法概念
(考綱要求)
了解：剩余法的應(yīng)用領(lǐng)域。
熟悉：剩余法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別。
掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)參數(shù)的求取。
(復(fù)習(xí)難點(diǎn))
1．剩余法相關(guān)概念和理論的理解掌握；
2．剩余法中相關(guān)費(fèi)用的求取及土地價(jià)格的修正。
(內(nèi)容詳解)
剩余法概念
(一)基本概念：剩余法(又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
(二)適用范圍
1．開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)或測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)、項(xiàng)目控制成本費(fèi)用；
2．將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)(建筑費(fèi)為整理費(fèi)用)；
3．現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格；
A——總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值；
B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤(rùn)。
在實(shí)際估價(jià)工作中，常用的具體計(jì)算公式為：
土地價(jià)格＝房屋的預(yù)期售價(jià)－建筑總成本－利潤(rùn)－稅收－利息
1．生地價(jià)格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農(nóng)用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價(jià)格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價(jià)格＝開發(fā)完后熟地價(jià)格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
2．求毛地價(jià)格的公式
所謂毛地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有“三通”或條件完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價(jià)格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式
毛地價(jià)格＝熟地價(jià)格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
3．求熟地價(jià)格的公式
熟地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
剩余法估價(jià)步驟
1．調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；
2．開發(fā)利用方式的確定；
3．估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算；
4．開發(fā)成本的計(jì)算(包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、租售費(fèi)用)；
5．利息的計(jì)算；
6．利潤(rùn)的計(jì)算；
7．土地價(jià)格的計(jì)算。
查清待估宗地的基本情況
1．調(diào)查土地位置；
2．查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完善度，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)；
3．了解政府對(duì)此宗地的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等的限制，以確定建筑物的規(guī)模、造型等；
4．弄清土地權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等，為確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平等服務(wù)。
(考綱要求)
了解：剩余法的應(yīng)用領(lǐng)域。
熟悉：剩余法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別。
掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)參數(shù)的求取。
(復(fù)習(xí)難點(diǎn))
1．剩余法相關(guān)概念和理論的理解掌握；
2．剩余法中相關(guān)費(fèi)用的求取及土地價(jià)格的修正。
(內(nèi)容詳解)
剩余法概念
(一)基本概念：剩余法(又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
(二)適用范圍
1．開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)或測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)、項(xiàng)目控制成本費(fèi)用；
2．將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)(建筑費(fèi)為整理費(fèi)用)；
3．現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格；
A——總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值；
B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤(rùn)。
在實(shí)際估價(jià)工作中，常用的具體計(jì)算公式為：
土地價(jià)格＝房屋的預(yù)期售價(jià)－建筑總成本－利潤(rùn)－稅收－利息
1．生地價(jià)格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農(nóng)用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價(jià)格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價(jià)格＝開發(fā)完后熟地價(jià)格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
2．求毛地價(jià)格的公式
所謂毛地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有“三通”或條件完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。
(1)適用于在毛地上建成房屋的公式
毛地價(jià)格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式
毛地價(jià)格＝熟地價(jià)格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
3．求熟地價(jià)格的公式
熟地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
剩余法估價(jià)步驟
1．調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；
2．開發(fā)利用方式的確定；
3．估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算；
4．開發(fā)成本的計(jì)算(包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、租售費(fèi)用)；
5．利息的計(jì)算；
6．利潤(rùn)的計(jì)算；
7．土地價(jià)格的計(jì)算。
查清待估宗地的基本情況
1．調(diào)查土地位置；
2．查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完善度，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)；
3．了解政府對(duì)此宗地的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等的限制，以確定建筑物的規(guī)模、造型等；
4．弄清土地權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等，為確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平等服務(wù)。