土地開發(fā)費(fèi)
成本逼近法
土地開發(fā)費(fèi)
(一)土地開發(fā)費(fèi)的概念
土地開發(fā)費(fèi)理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進(jìn)行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)；城市的配套設(shè)施、市政服務(wù)和費(fèi)用也應(yīng)考慮放進(jìn)土地開發(fā)總成本。
(二)土地開發(fā)費(fèi)的內(nèi)容
獲得土地后，對其開發(fā)的費(fèi)用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。
2．公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。
在計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)過程中，首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”?！捌咄ㄒ黄健钡恼f法實(shí)際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā)，比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，政府或開發(fā)商通常應(yīng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地(宗地)來說，各種設(shè)施一般只建設(shè)到宗地紅線外，而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應(yīng)達(dá)到平整。這是指在正式的開發(fā)區(qū)內(nèi)，土地開發(fā)程度一般來說比較容易分析，而在一般地區(qū)，尤其是獨(dú)立工礦區(qū)的土地開發(fā)程度設(shè)定通常就比較困難了。在實(shí)踐中確定土地開發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面問題：
(1)應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度
對于一般地區(qū)來說，由于有關(guān)土地開發(fā)設(shè)施不是由專門的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，因此，許多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒有到達(dá)宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下，一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設(shè)施狀況，由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屆于宗地內(nèi)。
(2)宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致
由于在土地估價中設(shè)定土地開發(fā)程度應(yīng)區(qū)分宗地紅線內(nèi)外，因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨(dú)立工業(yè)(礦)區(qū)。通常有以下幾種情況：
A、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設(shè)施是企業(yè)自建，如供水設(shè)施為企業(yè)白建的水井，而宗地所處區(qū)域又沒有供水設(shè)施，這就宗地內(nèi)有供水，而宗地外無供水；
B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：這主要是宗地所處區(qū)域(紅線外)有各種設(shè)施，但該宗地內(nèi)沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設(shè)施，但矸石山不用，內(nèi)部也沒建設(shè)；
C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，如某位于北方城市市中心區(qū)的大酒店，該酒店為了滿足經(jīng)營的需要，其供暖設(shè)施是企業(yè)自建的，而該宗地所處區(qū)域也有市政供暖設(shè)施，可是紅線內(nèi)外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應(yīng)確定宗地紅線內(nèi)外均有該設(shè)施。
確定了土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)。
尚需要注意的是土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}。如道路不是只讓某個項(xiàng)目使用，其他行業(yè)可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據(jù)實(shí)際受益程度作必須的費(fèi)用分?jǐn)?。分?jǐn)偟幕驹頌椋簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用＝受益程度×設(shè)施總費(fèi)用。
利息
利息
(一)利息的概念
利息是資金的時間價值。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》GB／T18508—2001，確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。
注：開發(fā)利潤不能計(jì)算利息。
(二)利息計(jì)息方式
土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)的利息可采用兩種方法計(jì)算：一是以整個開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期(或資金投入期)的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期。
另外，如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般在需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也應(yīng)是整個開發(fā)期。
土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。
利潤
(一)利潤的計(jì)算依據(jù)
投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報(bào)，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤。土地開發(fā)利潤一般為6一10％。成本逼近法中利潤計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。
(二)利潤的計(jì)算方法
投資利潤＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率
成本逼近法
土地開發(fā)費(fèi)
(一)土地開發(fā)費(fèi)的概念
土地開發(fā)費(fèi)理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進(jìn)行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)；城市的配套設(shè)施、市政服務(wù)和費(fèi)用也應(yīng)考慮放進(jìn)土地開發(fā)總成本。
(二)土地開發(fā)費(fèi)的內(nèi)容
獲得土地后，對其開發(fā)的費(fèi)用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。
2．公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。
3．小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。
在計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)過程中，首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”?！捌咄ㄒ黄健钡恼f法實(shí)際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā)，比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，政府或開發(fā)商通常應(yīng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地(宗地)來說，各種設(shè)施一般只建設(shè)到宗地紅線外，而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應(yīng)達(dá)到平整。這是指在正式的開發(fā)區(qū)內(nèi)，土地開發(fā)程度一般來說比較容易分析，而在一般地區(qū)，尤其是獨(dú)立工礦區(qū)的土地開發(fā)程度設(shè)定通常就比較困難了。在實(shí)踐中確定土地開發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面問題：
(1)應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度
對于一般地區(qū)來說，由于有關(guān)土地開發(fā)設(shè)施不是由專門的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，因此，許多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒有到達(dá)宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下，一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設(shè)施狀況，由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屆于宗地內(nèi)。
(2)宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致
由于在土地估價中設(shè)定土地開發(fā)程度應(yīng)區(qū)分宗地紅線內(nèi)外，因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨(dú)立工業(yè)(礦)區(qū)。通常有以下幾種情況：
A、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設(shè)施是企業(yè)自建，如供水設(shè)施為企業(yè)白建的水井，而宗地所處區(qū)域又沒有供水設(shè)施，這就宗地內(nèi)有供水，而宗地外無供水；
B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：這主要是宗地所處區(qū)域(紅線外)有各種設(shè)施，但該宗地內(nèi)沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設(shè)施，但矸石山不用，內(nèi)部也沒建設(shè)；
C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，如某位于北方城市市中心區(qū)的大酒店，該酒店為了滿足經(jīng)營的需要，其供暖設(shè)施是企業(yè)自建的，而該宗地所處區(qū)域也有市政供暖設(shè)施，可是紅線內(nèi)外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應(yīng)確定宗地紅線內(nèi)外均有該設(shè)施。
確定了土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)。
尚需要注意的是土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}。如道路不是只讓某個項(xiàng)目使用，其他行業(yè)可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據(jù)實(shí)際受益程度作必須的費(fèi)用分?jǐn)?。分?jǐn)偟幕驹頌椋簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用＝受益程度×設(shè)施總費(fèi)用。
利息
利息
(一)利息的概念
利息是資金的時間價值。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》GB／T18508—2001，確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。
注：開發(fā)利潤不能計(jì)算利息。
(二)利息計(jì)息方式
土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)的利息可采用兩種方法計(jì)算：一是以整個開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期(或資金投入期)的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期。
另外，如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般在需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也應(yīng)是整個開發(fā)期。
土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。
利潤
(一)利潤的計(jì)算依據(jù)
投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報(bào)，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤。土地開發(fā)利潤一般為6一10％。成本逼近法中利潤計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。
(二)利潤的計(jì)算方法
投資利潤＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率