概念、適用范圍
成本逼近法(一)
(考綱要求)
了解：成本逼近法的應用限制。
熟悉：成本逼近法的應用特點、適用范圍及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項成本測算。
(復習難點)
成本逼近法中相關費用的取舍及計算。
[內容詳解]
概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
適用范圍
由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一般成本逼近法適用于：
1．新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；
2．土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用；
3．工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；
4，既無收益又無交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施、園地等特殊性土地的估價。
成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地價格
Ea——土地取得費
Ed——土地開發(fā)費
T——稅費
Rl——利息
R2——利潤
R3——土地增值
VE——土地成本價格
成本逼近法估價步驟
成本逼近法估價步驟
1．判斷待估土地是否適用成本逼近法；
2．收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；
3．通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關稅費、利息、利潤；
4．確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額；
5．按地價公式求取估價土地的土地價格；
6．對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。
土地取得費的概念、構成及計算方法
(一)土地取得費的概念
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。
(二)不同土地取得情況下土地取得費和計算方法
土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。
1．征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標準，或應當支付的客觀費用來確定。征地費用包括兩部分：土地取得費及相關稅費，詳情如下：
1)土地取得費
國家征用集體土地，而支付給農村集體經(jīng)濟組織的費用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費。”根據(jù)土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關，故可認為其中包含一定的級差地租。
根據(jù)《土地管理法》的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6—10倍；征用耕地的安置補償費，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補償費，不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補償費和安置補助費后，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
地上附著物和青苗補償費是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償，類似地租中所包含的投資補償部分。
成本逼近法(一)
(考綱要求)
了解：成本逼近法的應用限制。
熟悉：成本逼近法的應用特點、適用范圍及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項成本測算。
(復習難點)
成本逼近法中相關費用的取舍及計算。
[內容詳解]
概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
適用范圍
由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一般成本逼近法適用于：
1．新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；
2．土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用；
3．工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；
4，既無收益又無交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施、園地等特殊性土地的估價。
成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地價格
Ea——土地取得費
Ed——土地開發(fā)費
T——稅費
Rl——利息
R2——利潤
R3——土地增值
VE——土地成本價格
成本逼近法估價步驟
成本逼近法估價步驟
1．判斷待估土地是否適用成本逼近法；
2．收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；
3．通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關稅費、利息、利潤；
4．確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額；
5．按地價公式求取估價土地的土地價格；
6．對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。
土地取得費的概念、構成及計算方法
(一)土地取得費的概念
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。
(二)不同土地取得情況下土地取得費和計算方法
土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。
1．征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標準，或應當支付的客觀費用來確定。征地費用包括兩部分：土地取得費及相關稅費，詳情如下：
1)土地取得費
國家征用集體土地，而支付給農村集體經(jīng)濟組織的費用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費。”根據(jù)土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關，故可認為其中包含一定的級差地租。
根據(jù)《土地管理法》的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6—10倍；征用耕地的安置補償費，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補償費，不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補償費和安置補助費后，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
地上附著物和青苗補償費是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償，類似地租中所包含的投資補償部分。