(二)特定資料的收集與分析
特定資料是指關(guān)于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。
1．市場交易資料調(diào)查與收集
估價師在收集交易案例資料時，應(yīng)包括以下項目：①交易面積；②交易時間；③位置；④宗地條件；⑤地上物狀況；⑥購買者和銷售者的特征及動機；⑦銷售的條件；⑧不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎(chǔ)。
3．收益及費用資料收集與分析
收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量，、工資支出、營運費用等資料。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是將資產(chǎn)未來收益折算為估價期日現(xiàn)值的比率，與其相近的概念有折現(xiàn)率、資本比率等。
還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導(dǎo)出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)資料之一。
選定適宜方法試算價格
五、選定適宜方法試算價格
(一)各種估價方法的比較不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價時，必須根據(jù)估價方法的特點、限制和適用范圍，選擇適宜的方法。
各種估價方法一覽表
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準(zhǔn)地價
修正法
觀點
替代
收益
建筑成本+地價＝房地價
成本可及性、替代
替代
評估對象
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
1．建筑物
2．新開發(fā)地
土地
土地
適用范圍
適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價
適宜有收益的土地或建筑
有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價值
建筑物或新開發(fā)地
道路系統(tǒng)完整，且附設(shè)有路線價，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表
已有基準(zhǔn)地價和宗地價格修正系數(shù)表
限制
1．無類似交易案例，或無市場交易時，難以評估
2．必須考慮所有差異的項目，并加以適當(dāng)修正
3．必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性
1．對無收益不動產(chǎn)評估困難
2．收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確
3．還原利率必須適當(dāng)
1．對不適宜建筑或無再開發(fā)價值土地評估困難
2．房價預(yù)測難以準(zhǔn)確
3． 開發(fā)費用難以準(zhǔn)確
1．不適宜于已建成地或已開發(fā)地
2．成本不等于價格
不適宜于無路線價區(qū)域
不適宜于無基準(zhǔn)地價區(qū)域
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準(zhǔn)地價
修正法
理論基礎(chǔ)
1．依實例地價格，比較求評估地價格
2． 無理論基礎(chǔ)，但實用
1．未來純收益還原現(xiàn)值即為價格
2．有理論基礎(chǔ)
1．地價＝房地價－建筑成本－利潤利息
2．建筑價＝房地價－地價
3．有理論基
礎(chǔ)
1．建筑價＝重置成本－折舊
2．新開發(fā)地價＝土地取得費+開發(fā)費+利潤+利息+區(qū)位修正
宗地價＝路線價×深度指數(shù)×條件修正指數(shù)×
時間修正系數(shù)
宗地價＝基準(zhǔn)地價X(1±∑區(qū)域及個別因素修正系數(shù)) ×批租年期系數(shù)×?xí)r間修正系數(shù)
估價程序
1．收集適當(dāng)交易實例
2．查證交易條件狀況，包括價格、支付條件、動機及宗地條件
3．實例交易情況修正
4．實例期日修正5．實例區(qū)域及個別因素修正
6．判定比較價格
1．估計總收益
2．估計總費用
3．計算純收益
4．選定還原利率
5．計算收益
價格
1．估計開發(fā)完成后房地售價
2，估計建筑費用
3．估計各項稅費
4．計算地價
1．確定土地
征用拆遷費
2．確定開發(fā)費
3．確定利潤
4．確定利息
5．計算成本價格
6．位置修正
1．查定路線
價
2．查定深度指數(shù)
3．查定條件
指數(shù)
4，查定時間修正指數(shù)
5．修正出宗
地價格
1．查定基準(zhǔn)
地價
2．查證評估
地塊條件
3．查定各項修正系數(shù)
4．修正出宗地價
現(xiàn)實性
評估結(jié)果與市價相近，現(xiàn)實性
評估結(jié)果與市價稍有偏差
接近市價
評估結(jié)果與市價常有偏差
接近市價
接近市價
掌握難易
易
難
易
容易
易，適于多宗地估價
易，適于多宗地估價
評估結(jié)果
比較價格
收益價格
剩余價格
成本累加價格
比較價格
比較價格
(二)各種估價對象適宜的估價方法
不同的評估對象有不同的特點和要求，其適用的估價方法也各不相同。
1．評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用：
(1)市場比較法；
(2)收益還原法；
(3)采用比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價格；
(4)路線價估價法；
(5)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；
2．評估對象土地上有建筑物時，評估土地價格可采用；
(1)市場比較法；
(2)利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價格；
(3)市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(4)收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(5)從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格；
(6)路線價估價法；
(7)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。
六、確定估價結(jié)果
估價師必須檢查整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準(zhǔn)確且，進而對不同的試算價格進行分析、調(diào)整，以確定最后的評估價格。
1、復(fù)審
對估價過程的復(fù)審內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)，估價方法選擇是否合理、各類資料的分析與應(yīng)用是否一致。
2．調(diào)整
試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進而確定最后的評估價格。
3．適宜性
估價師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。
4．準(zhǔn)確性
估價的準(zhǔn)確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計、交易案例價格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。
5．確定最后評估價格
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后評估價格。
七、撰寫土地估價報告
估價師決定了估價對象評估價格后，應(yīng)及時撰寫土地估價報告，對整個估價工作進行總結(jié)整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。
本章小結(jié)：
估價師為了估價，必須有相應(yīng)的估價程序，一般是從決定估價的基本目的、擬定估價計劃、查證委估宗地狀況資料收集及整理、資料分析與價格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價額的決定及估價報告的提出。這是作為土地估價的基本要求也是考試的重點之一，需要加以注意
特定資料是指關(guān)于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。
1．市場交易資料調(diào)查與收集
估價師在收集交易案例資料時，應(yīng)包括以下項目：①交易面積；②交易時間；③位置；④宗地條件；⑤地上物狀況；⑥購買者和銷售者的特征及動機；⑦銷售的條件；⑧不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎(chǔ)。
3．收益及費用資料收集與分析
收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量，、工資支出、營運費用等資料。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是將資產(chǎn)未來收益折算為估價期日現(xiàn)值的比率，與其相近的概念有折現(xiàn)率、資本比率等。
還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導(dǎo)出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)資料之一。
選定適宜方法試算價格
五、選定適宜方法試算價格
(一)各種估價方法的比較不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價時，必須根據(jù)估價方法的特點、限制和適用范圍，選擇適宜的方法。
各種估價方法一覽表
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準(zhǔn)地價
修正法
觀點
替代
收益
建筑成本+地價＝房地價
成本可及性、替代
替代
評估對象
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
3．不動產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
1．建筑物
2．新開發(fā)地
土地
土地
適用范圍
適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價
適宜有收益的土地或建筑
有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價值
建筑物或新開發(fā)地
道路系統(tǒng)完整，且附設(shè)有路線價，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表
已有基準(zhǔn)地價和宗地價格修正系數(shù)表
限制
1．無類似交易案例，或無市場交易時，難以評估
2．必須考慮所有差異的項目，并加以適當(dāng)修正
3．必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性
1．對無收益不動產(chǎn)評估困難
2．收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確
3．還原利率必須適當(dāng)
1．對不適宜建筑或無再開發(fā)價值土地評估困難
2．房價預(yù)測難以準(zhǔn)確
3． 開發(fā)費用難以準(zhǔn)確
1．不適宜于已建成地或已開發(fā)地
2．成本不等于價格
不適宜于無路線價區(qū)域
不適宜于無基準(zhǔn)地價區(qū)域
方法
比較項目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價法
基準(zhǔn)地價
修正法
理論基礎(chǔ)
1．依實例地價格，比較求評估地價格
2． 無理論基礎(chǔ)，但實用
1．未來純收益還原現(xiàn)值即為價格
2．有理論基礎(chǔ)
1．地價＝房地價－建筑成本－利潤利息
2．建筑價＝房地價－地價
3．有理論基
礎(chǔ)
1．建筑價＝重置成本－折舊
2．新開發(fā)地價＝土地取得費+開發(fā)費+利潤+利息+區(qū)位修正
宗地價＝路線價×深度指數(shù)×條件修正指數(shù)×
時間修正系數(shù)
宗地價＝基準(zhǔn)地價X(1±∑區(qū)域及個別因素修正系數(shù)) ×批租年期系數(shù)×?xí)r間修正系數(shù)
估價程序
1．收集適當(dāng)交易實例
2．查證交易條件狀況，包括價格、支付條件、動機及宗地條件
3．實例交易情況修正
4．實例期日修正5．實例區(qū)域及個別因素修正
6．判定比較價格
1．估計總收益
2．估計總費用
3．計算純收益
4．選定還原利率
5．計算收益
價格
1．估計開發(fā)完成后房地售價
2，估計建筑費用
3．估計各項稅費
4．計算地價
1．確定土地
征用拆遷費
2．確定開發(fā)費
3．確定利潤
4．確定利息
5．計算成本價格
6．位置修正
1．查定路線
價
2．查定深度指數(shù)
3．查定條件
指數(shù)
4，查定時間修正指數(shù)
5．修正出宗
地價格
1．查定基準(zhǔn)
地價
2．查證評估
地塊條件
3．查定各項修正系數(shù)
4．修正出宗地價
現(xiàn)實性
評估結(jié)果與市價相近，現(xiàn)實性
評估結(jié)果與市價稍有偏差
接近市價
評估結(jié)果與市價常有偏差
接近市價
接近市價
掌握難易
易
難
易
容易
易，適于多宗地估價
易，適于多宗地估價
評估結(jié)果
比較價格
收益價格
剩余價格
成本累加價格
比較價格
比較價格
(二)各種估價對象適宜的估價方法
不同的評估對象有不同的特點和要求，其適用的估價方法也各不相同。
1．評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用：
(1)市場比較法；
(2)收益還原法；
(3)采用比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價格；
(4)路線價估價法；
(5)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；
2．評估對象土地上有建筑物時，評估土地價格可采用；
(1)市場比較法；
(2)利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價格；
(3)市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(4)收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
(5)從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格；
(6)路線價估價法；
(7)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。
六、確定估價結(jié)果
估價師必須檢查整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準(zhǔn)確且，進而對不同的試算價格進行分析、調(diào)整，以確定最后的評估價格。
1、復(fù)審
對估價過程的復(fù)審內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)，估價方法選擇是否合理、各類資料的分析與應(yīng)用是否一致。
2．調(diào)整
試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進而確定最后的評估價格。
3．適宜性
估價師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。
4．準(zhǔn)確性
估價的準(zhǔn)確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計、交易案例價格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。
5．確定最后評估價格
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后評估價格。
七、撰寫土地估價報告
估價師決定了估價對象評估價格后，應(yīng)及時撰寫土地估價報告，對整個估價工作進行總結(jié)整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。
本章小結(jié)：
估價師為了估價，必須有相應(yīng)的估價程序，一般是從決定估價的基本目的、擬定估價計劃、查證委估宗地狀況資料收集及整理、資料分析與價格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價額的決定及估價報告的提出。這是作為土地估價的基本要求也是考試的重點之一，需要加以注意