土地純收益的概念及測算方法
土地純收益的概念及測算方法
(一)土地純收益的概念
以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。
(二)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。
1、土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益＝年租金總收入一年總費(fèi)用
2．房地出租中的土地純收益求取
土地純收益＝房地純收益－房屋純收益
房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費(fèi)用
房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度
＝房屋重置價(jià)－房屋總折舊
房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計(jì)算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：
房屋總折舊額＝房屋年折舊額×已使用年限
3．企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取
企業(yè)經(jīng)營純收益＝年經(jīng)營總收入－年經(jīng)營總費(fèi)用
土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營純收益－非土地資產(chǎn)純收益
4．自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取
自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。
土地還原率的概念及其確定方法
土地還原率的概念及其確定方法
(一)土地還原率概念及種類
1．土地還原率的概念
土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。
2．還原率的種類
還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評(píng)估的是土地及建筑物合為一體的價(jià)格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時(shí)，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。這時(shí)所對(duì)應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2～3個(gè)百分點(diǎn)。
3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個(gè)還原率，便可求出另一個(gè)還原率。計(jì)算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)
公式2：r＝[r1L十(r2+d)B]／(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
L——地價(jià)；
B——建筑物價(jià)格；
d——建筑物折舊率。
上述第一個(gè)公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個(gè)公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。
(二)土地還原率的確定方法
1、土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。
2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對(duì)其影響程度而確定。
3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
5土地價(jià)格的確定
在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。
若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原求取。
土地純收益的概念及測算方法
(一)土地純收益的概念
以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。
(二)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。
1、土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益＝年租金總收入一年總費(fèi)用
2．房地出租中的土地純收益求取
土地純收益＝房地純收益－房屋純收益
房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費(fèi)用
房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度
＝房屋重置價(jià)－房屋總折舊
房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計(jì)算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：
房屋總折舊額＝房屋年折舊額×已使用年限
3．企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取
企業(yè)經(jīng)營純收益＝年經(jīng)營總收入－年經(jīng)營總費(fèi)用
土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營純收益－非土地資產(chǎn)純收益
4．自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取
自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。
土地還原率的概念及其確定方法
土地還原率的概念及其確定方法
(一)土地還原率概念及種類
1．土地還原率的概念
土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。
2．還原率的種類
還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評(píng)估的是土地及建筑物合為一體的價(jià)格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時(shí)，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。這時(shí)所對(duì)應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2～3個(gè)百分點(diǎn)。
3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系
綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個(gè)還原率，便可求出另一個(gè)還原率。計(jì)算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)
公式2：r＝[r1L十(r2+d)B]／(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
L——地價(jià)；
B——建筑物價(jià)格；
d——建筑物折舊率。
上述第一個(gè)公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個(gè)公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。
(二)土地還原率的確定方法
1、土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。
2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對(duì)其影響程度而確定。
3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
5土地價(jià)格的確定
在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。
若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原求取。