分析整理相關資料
一般估價資料包括社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面影響地價等資料。
1、一般資料的種類
一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進一步劃分為整體資料和個別資料。
主要資料是由估價師本身所收集到的資料。例如估價師可能和許多人面談，并收集某一特定區(qū)域的居住密度、住宅數(shù)目、戶型、結構等資料。許多機構和專業(yè)團體都收集、研究并出版各種資料，但這些研究成果出版發(fā)行之后，就成為社會大眾可以運用的次要資料。估價師可從政府、專業(yè)團體、估價機構取得各種次要資料，如社會經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒、年度地產(chǎn)市場分析報告等。次要資料通常包括大量影響地產(chǎn)價格的因素材料，如預期利率及通貨膨脹率將持續(xù)高漲、經(jīng)濟發(fā)展速度將加快等。估價報告中的一般資料大都取自于這類次要資料。
整體資料包括各種總體現(xiàn)象。例如全國、地區(qū)或地方性的投資、生產(chǎn)增長或減退、利率、產(chǎn)業(yè)政策等。個別資料是關于各個小區(qū)域內的資料。例如某城市中某一區(qū)域的交通限制、空房率以及已發(fā)生的交易案例資料等，都屬于個別資料。
2．一般資料的用途
一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價的趨勢資料，以及各種估價方法中所需的一般數(shù)據(jù)；③作為判斷用途、調整試算價格，以及決定最后估價額的基礎。
3．一般資料的分析
(1)經(jīng)濟趨勢資料。確認并了解各種影響地價的經(jīng)濟趨勢，是進行估價分析的先決條件。估價師僅了解經(jīng)濟情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對其將來變動的可能方向、程度及影響等進行正確判斷并科學預測其發(fā)展趨勢。
(2)國際國內經(jīng)濟趨勢。在世界經(jīng)濟體系中，某一國家的經(jīng)濟穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺商和外商對我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟迅速發(fā)展，對投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因為其他國家的通貨膨脹、經(jīng)濟衰退或政局不穩(wěn)，對投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場的需求與價格。
國內和國際經(jīng)濟指標的基本趨勢，如外貿收支、匯率、物價水準、工資水平、利率、經(jīng)濟發(fā)展速度等，都是值得參考的資料.
國內經(jīng)濟情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收入、外貿收支、物午指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟指標的時間序列可顯示出長期趨勢及其波動，有助于深入分析目前的狀況。
(3)地方上的經(jīng)濟形勢。對于地方性經(jīng)濟形勢的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢。人口的變化、家庭人數(shù)及結構、構成社會經(jīng)濟基礎的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內基本經(jīng)濟力量的指標。
對于大部分的估價工作而言，地方上的經(jīng)濟形勢以及未來的預測，都是極其重要的項目。地產(chǎn)的價格，受該用途的需求強度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場的人口、收入、以吸收入所代表的購買力。社區(qū)內的經(jīng)濟情況，可以決定市場上住宅用地產(chǎn)、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價格。
(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會導向以及政府將這些導向具體實施于土地使用管理的法規(guī)。估價師必須收集影響土地的各項資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會導向。
估價師了解政府的法規(guī)與行為對地價有何影響，從而可以適宜評估價格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎。其他如土地細分后的價值等，顯然會受到環(huán)境方面的影響，因為開發(fā)和出售所需的時間都受法規(guī)的限制。
(5)物價水平。物價水平的變動，影響了居民購買商品與服務的數(shù)量，名義價格經(jīng)過物價水平變動的調整后，就成為實質價格，估價師估計市場價格所用的售價、租金、營運費用、施工成本、利率，以及最后價格的估計，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價水平的變動而調整。
金融機構同樣極度不愿意接受物價水平變動的風險，而設法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動與資金的供給有密切的關系。大部分的地產(chǎn)在購買時都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機構當時的貸款政策。
估價師對于金融趨勢的研究，包括了政府相關部門的活動。此外，公共建設計劃的融資，使許多原來可能無法進行的建筑活動得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
貨幣市場中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動，這些因素中包括了當時資金的需求和供給。
所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外的其他投資相互競爭。因此，地產(chǎn)投資的利率，會隨著各種競爭性投資的利率發(fā)生變化。
特定資料收集與分析
特定資料是指關于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。
1．市場交易資料調查與收集
對于委估不動產(chǎn)的特征和構成要素的詳細描述和分析，有助于估價師選擇適宜的估價資料和估價方法，而作為比較的交易資料也應該是資料中最類似委估不動產(chǎn)的部分。因此必須對交易案例資料作進一步分析，并對每宗選作比較的不動產(chǎn)資料整理出一份包括構成要素的完整資料。
估價師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者、出售者、經(jīng)紀人等提供的信息以及估價者收集的尚未列入記錄的相關交易資料。估價師必須根據(jù)地方市場狀況、委估不動產(chǎn)的類型及資料自身的可用性來選擇交易相近案例資料，并盡量保證比較資料的相似性。例如，當評估一棟10年房齡、3間居室、180㎡用地面積的獨院式住宅時，假如有充裕的三居室住宅交易資料，估價師就可舍棄二居室或四居室的交易資料，同時也有可能舍棄新建成或房齡超過20年的住宅交易資料；如此時資料可用量仍有保證，估價師也會舍棄那些面積小于150㎡或大于200㎡的交易案例。這一切取舍都取決于資料的可用量。當委估不動產(chǎn)所在區(qū)域內的交易案例資料有，估價師應將資料收集工作擴展到與委估不動產(chǎn)相似的鄰近區(qū)域。當所選的交易案例資料不完全適當時，若受條件所限，估價師可勉強采用這些案例資料，并走訪經(jīng)紀人、購買者、銷售者、出租者、承租者和有關機構，以發(fā)掘市場活動的證據(jù)，并對這些資料進行適當調整，進而用作比較案例。
估價師在收集交易案例資料時，應包括以下項目：①交易面積，②交易時間，③位置，④宗地條件，⑤地上物狀況，⑥購買堵和銷售者的特征及動機，⑦銷售的條件，⑧不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結構建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標準等，這些資料是應用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎。估價師可從土地管理部門、城建管理部門、房產(chǎn)部門、稅務部門、建筑定額站、建筑材料供應商、建筑承包商、開發(fā)公司等處獲取上述資料。估價師應將收集到的實際成本資料及時進行分析、歸納，并按不同的類別歸檔，如住宅建筑成本資料、工業(yè)建筑成本資料等，并在此基礎上編制估價師自己的成本手冊和成本指數(shù)表。在實際估價中，估價師可根據(jù)委估對象的建筑設計圖、開發(fā)狀況、用途等，利用上述成本資料，作為成本逼近法和剩余法估價的基礎。
3，收益及費用資料收集與分析
收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量、工資支出、營運費用等資料。這類資料估價師可根據(jù)收集的收益性不動產(chǎn)交易案例及其收益和費用資料，以及房產(chǎn)部門、稅務部門、保險公司、工商企業(yè)管理部門所提供的有關資料，加以歸納整理，并按房齡及不動產(chǎn)類型建檔，以便估價時查閱利用。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應充分收集當?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎資料之一。
一般估價資料包括社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面影響地價等資料。
1、一般資料的種類
一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進一步劃分為整體資料和個別資料。
主要資料是由估價師本身所收集到的資料。例如估價師可能和許多人面談，并收集某一特定區(qū)域的居住密度、住宅數(shù)目、戶型、結構等資料。許多機構和專業(yè)團體都收集、研究并出版各種資料，但這些研究成果出版發(fā)行之后，就成為社會大眾可以運用的次要資料。估價師可從政府、專業(yè)團體、估價機構取得各種次要資料，如社會經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒、年度地產(chǎn)市場分析報告等。次要資料通常包括大量影響地產(chǎn)價格的因素材料，如預期利率及通貨膨脹率將持續(xù)高漲、經(jīng)濟發(fā)展速度將加快等。估價報告中的一般資料大都取自于這類次要資料。
整體資料包括各種總體現(xiàn)象。例如全國、地區(qū)或地方性的投資、生產(chǎn)增長或減退、利率、產(chǎn)業(yè)政策等。個別資料是關于各個小區(qū)域內的資料。例如某城市中某一區(qū)域的交通限制、空房率以及已發(fā)生的交易案例資料等，都屬于個別資料。
2．一般資料的用途
一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價的趨勢資料，以及各種估價方法中所需的一般數(shù)據(jù)；③作為判斷用途、調整試算價格，以及決定最后估價額的基礎。
3．一般資料的分析
(1)經(jīng)濟趨勢資料。確認并了解各種影響地價的經(jīng)濟趨勢，是進行估價分析的先決條件。估價師僅了解經(jīng)濟情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對其將來變動的可能方向、程度及影響等進行正確判斷并科學預測其發(fā)展趨勢。
(2)國際國內經(jīng)濟趨勢。在世界經(jīng)濟體系中，某一國家的經(jīng)濟穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺商和外商對我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟迅速發(fā)展，對投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因為其他國家的通貨膨脹、經(jīng)濟衰退或政局不穩(wěn)，對投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場的需求與價格。
國內和國際經(jīng)濟指標的基本趨勢，如外貿收支、匯率、物價水準、工資水平、利率、經(jīng)濟發(fā)展速度等，都是值得參考的資料.
國內經(jīng)濟情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收入、外貿收支、物午指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟指標的時間序列可顯示出長期趨勢及其波動，有助于深入分析目前的狀況。
(3)地方上的經(jīng)濟形勢。對于地方性經(jīng)濟形勢的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢。人口的變化、家庭人數(shù)及結構、構成社會經(jīng)濟基礎的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內基本經(jīng)濟力量的指標。
對于大部分的估價工作而言，地方上的經(jīng)濟形勢以及未來的預測，都是極其重要的項目。地產(chǎn)的價格，受該用途的需求強度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場的人口、收入、以吸收入所代表的購買力。社區(qū)內的經(jīng)濟情況，可以決定市場上住宅用地產(chǎn)、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價格。
(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會導向以及政府將這些導向具體實施于土地使用管理的法規(guī)。估價師必須收集影響土地的各項資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會導向。
估價師了解政府的法規(guī)與行為對地價有何影響，從而可以適宜評估價格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎。其他如土地細分后的價值等，顯然會受到環(huán)境方面的影響，因為開發(fā)和出售所需的時間都受法規(guī)的限制。
(5)物價水平。物價水平的變動，影響了居民購買商品與服務的數(shù)量，名義價格經(jīng)過物價水平變動的調整后，就成為實質價格，估價師估計市場價格所用的售價、租金、營運費用、施工成本、利率，以及最后價格的估計，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價水平的變動而調整。
金融機構同樣極度不愿意接受物價水平變動的風險，而設法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動與資金的供給有密切的關系。大部分的地產(chǎn)在購買時都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機構當時的貸款政策。
估價師對于金融趨勢的研究，包括了政府相關部門的活動。此外，公共建設計劃的融資，使許多原來可能無法進行的建筑活動得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
貨幣市場中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動，這些因素中包括了當時資金的需求和供給。
所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外的其他投資相互競爭。因此，地產(chǎn)投資的利率，會隨著各種競爭性投資的利率發(fā)生變化。
特定資料收集與分析
特定資料是指關于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。
1．市場交易資料調查與收集
對于委估不動產(chǎn)的特征和構成要素的詳細描述和分析，有助于估價師選擇適宜的估價資料和估價方法，而作為比較的交易資料也應該是資料中最類似委估不動產(chǎn)的部分。因此必須對交易案例資料作進一步分析，并對每宗選作比較的不動產(chǎn)資料整理出一份包括構成要素的完整資料。
估價師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者、出售者、經(jīng)紀人等提供的信息以及估價者收集的尚未列入記錄的相關交易資料。估價師必須根據(jù)地方市場狀況、委估不動產(chǎn)的類型及資料自身的可用性來選擇交易相近案例資料，并盡量保證比較資料的相似性。例如，當評估一棟10年房齡、3間居室、180㎡用地面積的獨院式住宅時，假如有充裕的三居室住宅交易資料，估價師就可舍棄二居室或四居室的交易資料，同時也有可能舍棄新建成或房齡超過20年的住宅交易資料；如此時資料可用量仍有保證，估價師也會舍棄那些面積小于150㎡或大于200㎡的交易案例。這一切取舍都取決于資料的可用量。當委估不動產(chǎn)所在區(qū)域內的交易案例資料有，估價師應將資料收集工作擴展到與委估不動產(chǎn)相似的鄰近區(qū)域。當所選的交易案例資料不完全適當時，若受條件所限，估價師可勉強采用這些案例資料，并走訪經(jīng)紀人、購買者、銷售者、出租者、承租者和有關機構，以發(fā)掘市場活動的證據(jù)，并對這些資料進行適當調整，進而用作比較案例。
估價師在收集交易案例資料時，應包括以下項目：①交易面積，②交易時間，③位置，④宗地條件，⑤地上物狀況，⑥購買堵和銷售者的特征及動機，⑦銷售的條件，⑧不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結構建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標準等，這些資料是應用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎。估價師可從土地管理部門、城建管理部門、房產(chǎn)部門、稅務部門、建筑定額站、建筑材料供應商、建筑承包商、開發(fā)公司等處獲取上述資料。估價師應將收集到的實際成本資料及時進行分析、歸納，并按不同的類別歸檔，如住宅建筑成本資料、工業(yè)建筑成本資料等，并在此基礎上編制估價師自己的成本手冊和成本指數(shù)表。在實際估價中，估價師可根據(jù)委估對象的建筑設計圖、開發(fā)狀況、用途等，利用上述成本資料，作為成本逼近法和剩余法估價的基礎。
3，收益及費用資料收集與分析
收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量、工資支出、營運費用等資料。這類資料估價師可根據(jù)收集的收益性不動產(chǎn)交易案例及其收益和費用資料，以及房產(chǎn)部門、稅務部門、保險公司、工商企業(yè)管理部門所提供的有關資料，加以歸納整理，并按房齡及不動產(chǎn)類型建檔，以便估價時查閱利用。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應充分收集當?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎資料之一。