一、收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)
1、利用收益還原法評估土地價(jià)格
基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格
第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格
計(jì)算公式：土地價(jià)格 = 土地純收益/土地還原率
2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路及計(jì)算公式與評估土地價(jià)格類似
3、利用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。
4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格
采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。
二、2000年采用收益還原法計(jì)算題解析
題目：2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題（略）
（一）審題
1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用
4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類型，土地市場價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米”
（二）解題思路
第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益
第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場價(jià)格
（三）列出評估過程
1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
（1）房地年純收益計(jì)算公式
（2）建筑物年純收益計(jì)算公式
（3）土地年純收益計(jì)算公式
（4）有限年限土地價(jià)格公式
3、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算房地年總收益（需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號）
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益
（2）計(jì)算房地年總費(fèi)用
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月
（3）計(jì)算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用
（4）計(jì)算建筑物年純收益
① 建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
（5）計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
（6）計(jì)算土地市場價(jià)格
①②土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積
（四）難點(diǎn)及常見錯(cuò)誤分析
1、難點(diǎn)
（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系
（2）土地年純收益的計(jì)算
（3）所提供條件的清晰分類
2、常見錯(cuò)誤分析
（1）沒有解題思路說明
（2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算
（3）房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤
（4）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤
（5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤
（6）沒有計(jì)算土地單位面積價(jià)格
（7）解題思路或計(jì)算步驟混亂
1、利用收益還原法評估土地價(jià)格
基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格
第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格
計(jì)算公式：土地價(jià)格 = 土地純收益/土地還原率
2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路及計(jì)算公式與評估土地價(jià)格類似
3、利用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。
4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格
采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。
二、2000年采用收益還原法計(jì)算題解析
題目：2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題（略）
（一）審題
1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用
4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類型，土地市場價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米”
（二）解題思路
第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益
第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場價(jià)格
（三）列出評估過程
1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
（1）房地年純收益計(jì)算公式
（2）建筑物年純收益計(jì)算公式
（3）土地年純收益計(jì)算公式
（4）有限年限土地價(jià)格公式
3、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算房地年總收益（需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號）
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益
（2）計(jì)算房地年總費(fèi)用
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月
（3）計(jì)算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用
（4）計(jì)算建筑物年純收益
① 建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
（5）計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
（6）計(jì)算土地市場價(jià)格
①②土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積
（四）難點(diǎn)及常見錯(cuò)誤分析
1、難點(diǎn)
（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系
（2）土地年純收益的計(jì)算
（3）所提供條件的清晰分類
2、常見錯(cuò)誤分析
（1）沒有解題思路說明
（2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算
（3）房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤
（4）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤
（5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤
（6）沒有計(jì)算土地單位面積價(jià)格
（7）解題思路或計(jì)算步驟混亂