第三節(jié) 美國評估準則
一、美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）基本框架
2008年版《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》包括定義、引言、職業(yè)道德規(guī)定、勝任能力規(guī)定、工作范圍規(guī)定、允許偏離規(guī)定、司法例外規(guī)定、增補標準規(guī)定、10個準則、10個準則說明（SMT）和29個咨詢意見（AO）
二、《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》關于評估報告的內容要求
（一）評估報告的形式、格式與類型
1.美國USPAP規(guī)定不動產評估書面報告的類型必須是完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告這三種類型中的一種，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型。
2.報告的實質性內容決定了報告采用何種形式、格式或者類型。
3.美國規(guī)定每份書面或口頭不動產評估報告必須：
（1）清晰、準確地反映評估，不得誤導；
（2）包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能夠正確理解評估報告；
（3）清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設或逆向假設，并指明它們對價值的影響。
（二）評估報告主要內容
1.概述
（1）當預期的使用者是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供完整型評估報告或者簡明型評估報告。
（2）當預期的使用者不是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供限制型評估報告。
（3）三種評估意見的根本區(qū)別在于報告所提供信息資料的內容和詳細程度。
（4）美國準則所要求的評估報告的內容和信息詳細程度是對每一種類型報告的最低要求。評估人員必須在必要的時候補充完善報告的形式內容，保證對報告的預期使用者不產生誤導，并且保證所提供的報告遵守專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則提出的要求。
（5）為了滿足披露的要求而接受完整型評估報告、簡明型評估報告或者限制型評估報告的副本的人員不能成為評估結果的預期使用人員，除非評估委托人明確表示這種人員是評估結果的預期使用人員。
2.完整型評估報告
完整型評估報告的內容必須與報告的預期用途相一致，并且，至少包括以下內容：
（1）明確說明客戶和預期使用者的身份。
在非常特別的情況下，當客戶要求保持匿名時，評估人員仍然要在工作文檔描述確定客戶的身份，但可以在評估報告中刪除客戶身份的描述。
評估報告的預期使用者可能包括出借人、政府機構的職員、客戶的合伙人、客戶的律師和客戶的會計人員。
（2）明確評估的預期用途。
（3）明確并用充分的信息資料描述被評估的不動產，這種描述包括與評估業(yè)務有關財產的物理和經濟方面的特性。
（4）明確說明被評估的不動產權益。
（5）明確說明評估的目的，包括對被評估的價值定義和類型以及它的來源的說明。
（6）說明評估生效日和報告日期。
當評估報告日的市場狀況不同于評估生效日的市場狀況時，在評估報告的不同階段多次同時強調說明評估生效日和評估報告日，對評估報告的閱讀者正確理解是十分重要的。
（7）明確敘述足以向評估客戶和評估結果使用者說明評估的工作范疇的信息。
（8）明確說明影響評估分析、意見和結論的所有假設、逆向假設和限制性條件。
（9）明確描述評估中所考慮的信息，所采用的程序和支持其分析、意見和結論的推理過程。評估人員應確信評估報告已提供足夠的信息，以使客戶和評估報告的期望使用者能夠理解評估結果或者結論的合理性。
（10）明確描述評估日期現存不動產的用途，以及明確描述在評估報告中反映出來的不動產的用途；以及當評估業(yè)務的目的是要得出市場價值時，明確描述評估人員對不動產用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據。此款要求評估報告需包含評估人員關于被評估不動產用途的意見，除非關于用途的意見是不必要的。
（11）經評估人員簽署的證明文件。
3.簡明型評估報告
簡明型評估報告的內容必須與評估的預期用途相一致，并且至少包括以下11項與完整型評估報告相似的內容：
4.限制型評估報告
限制型評估報告的內容必須與評估的預期用途相一致，并且至少包括以下11項與完整型評估報告相似的內容：
（三）三種類型評估報告的比較
1.完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告三種評估意見的根本區(qū)別在于所提供信息的詳細程度的不同。
2.完整型評估報告的特點
（1）完整型評估報告應包含所有對解決評估問題具有重要意義的信息。
（2）“描述”是完整型評估報告與其他報告區(qū)別的術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以說明。
（3）完整型評估報告的閱讀者可以期望所有重要數據都被詳細報告。
3.簡明型評估報告的特點
（1）簡明型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息做出概略說明。
（2）“概略說明”是簡明型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以概略說明。
（3）簡明型評估報告的閱讀者可以期望在表格或簡單敘述中發(fā)現所有重要數據。
4.限制型評估報告的特點
（1）限制型評估報告是僅僅為客戶使用的。
（2）限制型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息的簡短陳述。
（3）“陳述”是限制型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求對數據的收集、核實和報告過程的范圍予以簡單說明或者摘引保存在評估人員工作底稿中描述所進行的評估工作范疇的評估協(xié)議內容。
（4）限制型評估報告的閱讀者不應期望所有的重要數據都被報告。
（5）報告必須注明存有支持評估人員的觀點和結論的專門資料檔案，而且該檔案的內容應當足以使評估人員編制一個簡明型評估報告。該工作文檔應該可供客戶（或客戶的代理人，比如客戶聘請進行評估復核工作的評估人員）查閱，也可供國家有關部門以及通過法律程序授權的第三方和經過適當授權的專業(yè)審查委員會審查。
一、美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）基本框架
2008年版《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》包括定義、引言、職業(yè)道德規(guī)定、勝任能力規(guī)定、工作范圍規(guī)定、允許偏離規(guī)定、司法例外規(guī)定、增補標準規(guī)定、10個準則、10個準則說明（SMT）和29個咨詢意見（AO）
二、《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》關于評估報告的內容要求
（一）評估報告的形式、格式與類型
1.美國USPAP規(guī)定不動產評估書面報告的類型必須是完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告這三種類型中的一種，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型。
2.報告的實質性內容決定了報告采用何種形式、格式或者類型。
3.美國規(guī)定每份書面或口頭不動產評估報告必須：
（1）清晰、準確地反映評估，不得誤導；
（2）包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能夠正確理解評估報告；
（3）清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設或逆向假設，并指明它們對價值的影響。
（二）評估報告主要內容
1.概述
（1）當預期的使用者是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供完整型評估報告或者簡明型評估報告。
（2）當預期的使用者不是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供限制型評估報告。
（3）三種評估意見的根本區(qū)別在于報告所提供信息資料的內容和詳細程度。
（4）美國準則所要求的評估報告的內容和信息詳細程度是對每一種類型報告的最低要求。評估人員必須在必要的時候補充完善報告的形式內容，保證對報告的預期使用者不產生誤導，并且保證所提供的報告遵守專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則提出的要求。
（5）為了滿足披露的要求而接受完整型評估報告、簡明型評估報告或者限制型評估報告的副本的人員不能成為評估結果的預期使用人員，除非評估委托人明確表示這種人員是評估結果的預期使用人員。
2.完整型評估報告
完整型評估報告的內容必須與報告的預期用途相一致，并且，至少包括以下內容：
（1）明確說明客戶和預期使用者的身份。
在非常特別的情況下，當客戶要求保持匿名時，評估人員仍然要在工作文檔描述確定客戶的身份，但可以在評估報告中刪除客戶身份的描述。
評估報告的預期使用者可能包括出借人、政府機構的職員、客戶的合伙人、客戶的律師和客戶的會計人員。
（2）明確評估的預期用途。
（3）明確并用充分的信息資料描述被評估的不動產，這種描述包括與評估業(yè)務有關財產的物理和經濟方面的特性。
（4）明確說明被評估的不動產權益。
（5）明確說明評估的目的，包括對被評估的價值定義和類型以及它的來源的說明。
（6）說明評估生效日和報告日期。
當評估報告日的市場狀況不同于評估生效日的市場狀況時，在評估報告的不同階段多次同時強調說明評估生效日和評估報告日，對評估報告的閱讀者正確理解是十分重要的。
（7）明確敘述足以向評估客戶和評估結果使用者說明評估的工作范疇的信息。
（8）明確說明影響評估分析、意見和結論的所有假設、逆向假設和限制性條件。
（9）明確描述評估中所考慮的信息，所采用的程序和支持其分析、意見和結論的推理過程。評估人員應確信評估報告已提供足夠的信息，以使客戶和評估報告的期望使用者能夠理解評估結果或者結論的合理性。
（10）明確描述評估日期現存不動產的用途，以及明確描述在評估報告中反映出來的不動產的用途；以及當評估業(yè)務的目的是要得出市場價值時，明確描述評估人員對不動產用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據。此款要求評估報告需包含評估人員關于被評估不動產用途的意見，除非關于用途的意見是不必要的。
（11）經評估人員簽署的證明文件。
3.簡明型評估報告
簡明型評估報告的內容必須與評估的預期用途相一致，并且至少包括以下11項與完整型評估報告相似的內容：
4.限制型評估報告
限制型評估報告的內容必須與評估的預期用途相一致，并且至少包括以下11項與完整型評估報告相似的內容：
（三）三種類型評估報告的比較
1.完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告三種評估意見的根本區(qū)別在于所提供信息的詳細程度的不同。
2.完整型評估報告的特點
（1）完整型評估報告應包含所有對解決評估問題具有重要意義的信息。
（2）“描述”是完整型評估報告與其他報告區(qū)別的術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以說明。
（3）完整型評估報告的閱讀者可以期望所有重要數據都被詳細報告。
3.簡明型評估報告的特點
（1）簡明型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息做出概略說明。
（2）“概略說明”是簡明型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以概略說明。
（3）簡明型評估報告的閱讀者可以期望在表格或簡單敘述中發(fā)現所有重要數據。
4.限制型評估報告的特點
（1）限制型評估報告是僅僅為客戶使用的。
（2）限制型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息的簡短陳述。
（3）“陳述”是限制型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求對數據的收集、核實和報告過程的范圍予以簡單說明或者摘引保存在評估人員工作底稿中描述所進行的評估工作范疇的評估協(xié)議內容。
（4）限制型評估報告的閱讀者不應期望所有的重要數據都被報告。
（5）報告必須注明存有支持評估人員的觀點和結論的專門資料檔案，而且該檔案的內容應當足以使評估人員編制一個簡明型評估報告。該工作文檔應該可供客戶（或客戶的代理人，比如客戶聘請進行評估復核工作的評估人員）查閱，也可供國家有關部門以及通過法律程序授權的第三方和經過適當授權的專業(yè)審查委員會審查。