四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價值
=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （5-20）
（一）土地取得費用 1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等
2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用
3.土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金
（二）開發(fā)成本
開發(fā)成本主要由五個方面構成：
1.勘察設計和前期工程費
2.基礎設施費
3.房屋建筑安裝工程費
4.公共配套設施建設費
5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用
【例.多選題】（2009年度考題）采用成本法評估新建房地產(chǎn)時，屬于開發(fā)成本的費用包括（ ）。
A.勘察設計費 B.青苗補償費
C.基礎設施建設費 D.房屋建筑安裝工程費
E.前期工程費
[答疑編號1147050502]
『正確答案』ACDE
（三）開發(fā)利潤
（四）管理費用
（五）投資利息
土地取得費用和開發(fā)成本計算利息。
（六）銷售稅費
五、舊建筑物評估的成本法操作步驟
建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-21）
1.重置成本
應該是更新重置成本，應當包含利息、利潤和稅費。
2.貶值額
⑴引起貶值產(chǎn)生的因素
①物理化學因素
②社會經(jīng)濟因素
⑵貶值額的計算方法
計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。
①直線折舊法
提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?71頁建筑物年貶值額類似。
2007年公布的《資產(chǎn)評估準則-不動產(chǎn)》中規(guī)定：注冊資產(chǎn)評估師應當全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應當綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使用權自動續(xù)期的影響。當土地使用權自動續(xù)期時，應當根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。（也就是說，按照經(jīng)濟壽命年限和土地使用權剩余年限熟短來確定）。
②成新折扣法
建筑物價值＝重置成本×成新率 （5-23）
第六節(jié) 假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應用（掌握）
一、基本思路
假設開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法（該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的價格）。
該方法主要用于待開發(fā)土地的價值。
www.examw.com
二、適用范圍
1.待開發(fā)土地的估價。
2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。
3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。
三、計算公式
1. ?。?-24）
式中：
P 表示土地價值；
A 表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（可以以售價或者租金等形式表示）；
B 表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；
C 表示投資利息；
D 表示開發(fā)商合理利潤；
E 表示正常稅費。
2.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：
地價＝預期樓價值－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤（ 5-25 ）
四、操作步驟
（一）調查房地產(chǎn)的基本情況
（二）確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式
（三）預測房地產(chǎn)售價
1.對于出售的房產(chǎn)-----市場法
采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。
2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等-----收益法
（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益。
（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。
注意：這里的方法實質上就是教材170頁的公式5-5。
（四）估算各項成本費用
1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費
2.估算專業(yè)費用
指測量、設計等專業(yè)技術費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：
專業(yè)費用=建筑費× i?。?i為一定的百分率）
3.確定開建設工期，估算預付資本利息。
⑴利息的計算采用復利，而不用單利.
⑵預付地價款的利息
已經(jīng)全部預付的地價款×【（1+利率）開發(fā)建設期-1】
⑶建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入：全期計息
③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半
④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間。
⑤建設竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應該按照全額全期計算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。
5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（即銷售費用）
一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。
（五）確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項。
（六）估算待估對象價值
五、應用舉例
[例5—11] 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為3 000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9 000 元/平方米，銷售費用為樓價的2.5% ，銷售稅費為樓價的6.5% ，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。
試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。
（一）確定評估方法
現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：
地價 = 樓價（價值）—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤
（二）計算樓價
樓價 =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（ 元 ）
提示：容積率=建筑物面積/土地面積
（三）計算建筑費和專業(yè)費
建筑費 =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（ 元 ）
專業(yè)費 = 建筑費× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000
（四）計算利息
利息=地價×[（1+6%）2—1]＋（15 000 000＋1 500 000）×[（1+6%）1—1]
=0.1236 ×地價 + 990 000
提示：建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入，所以，計息期按照建設期的一半計算
（五）計算銷售費用和稅費
銷售費用 =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（ 元 ）
銷售稅費 =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（ 元 ）
（六）計算利潤
利潤=（地價 + 建筑物 + 專業(yè)費）× 10%
=（地價 +16 500 000 ）× 10%
（七）求取地價
地價 = 樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤
地價=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地價-1 650 000-0.1236×地價-990 000
地價 =21 810 000/1.2236
=17 824 452（ 元 ）
（八）評估結果
單位地價=17 824 452/2 000
=8 912 （元 / 平方米）
樓面地價=8 912 ÷ 2.5
=17824452/（2000×2.5）
=3 565 （元 / 平方米）
【2008年度考題】某待開發(fā)建設用地，土地面積為10 000平方米，土地出讓年限為40年，于2006年5月19日取得土地使用權，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的l0%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場調查了解到，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為85%，該類房地產(chǎn)的資本化率為l0%，銷售費用為樓價的3%，銷售稅費為樓價的8%，銀行年貸款利率6%，投資利潤率為l5%。評估基準日為2008年5月l9日。
要求：
根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。
【答案】
『正確答案』計算開發(fā)房地產(chǎn)的樓價
=200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元）
建筑費=2000*10 000*2=40 000 000（元）
專業(yè)費=40 000 000*10%=4 000 000（元）
銷售費用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）
銷售稅費=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）
利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）*15%=0.15*地價+6 600 000
利息=地價*[（1+6%）^2-1]+44 000 000*[（1+6%）^1-1]=0.1236*地價+2 640 000
地價= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地價-2 640 000-0.15*地價-6 600 000
地價=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）
單位地價=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）
樓面地價=23 547.25/2=11 773.63（元）
新建房地產(chǎn)價值
=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （5-20）
（一）土地取得費用 1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等
2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用
3.土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金
（二）開發(fā)成本
開發(fā)成本主要由五個方面構成：
1.勘察設計和前期工程費
2.基礎設施費
3.房屋建筑安裝工程費
4.公共配套設施建設費
5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用
【例.多選題】（2009年度考題）采用成本法評估新建房地產(chǎn)時，屬于開發(fā)成本的費用包括（ ）。
A.勘察設計費 B.青苗補償費
C.基礎設施建設費 D.房屋建筑安裝工程費
E.前期工程費
[答疑編號1147050502]
『正確答案』ACDE
（三）開發(fā)利潤
（四）管理費用
（五）投資利息
土地取得費用和開發(fā)成本計算利息。
（六）銷售稅費
五、舊建筑物評估的成本法操作步驟
建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-21）
1.重置成本
應該是更新重置成本，應當包含利息、利潤和稅費。
2.貶值額
⑴引起貶值產(chǎn)生的因素
①物理化學因素
②社會經(jīng)濟因素
⑵貶值額的計算方法
計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。
①直線折舊法
提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?71頁建筑物年貶值額類似。
2007年公布的《資產(chǎn)評估準則-不動產(chǎn)》中規(guī)定：注冊資產(chǎn)評估師應當全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應當綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使用權自動續(xù)期的影響。當土地使用權自動續(xù)期時，應當根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。（也就是說，按照經(jīng)濟壽命年限和土地使用權剩余年限熟短來確定）。
②成新折扣法
建筑物價值＝重置成本×成新率 （5-23）
第六節(jié) 假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應用（掌握）
一、基本思路
假設開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法（該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的價格）。
該方法主要用于待開發(fā)土地的價值。
www.examw.com
二、適用范圍
1.待開發(fā)土地的估價。
2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。
3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。
三、計算公式
1. ?。?-24）
式中：
P 表示土地價值；
A 表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（可以以售價或者租金等形式表示）；
B 表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；
C 表示投資利息；
D 表示開發(fā)商合理利潤；
E 表示正常稅費。
2.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：
地價＝預期樓價值－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤（ 5-25 ）
四、操作步驟
（一）調查房地產(chǎn)的基本情況
（二）確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式
（三）預測房地產(chǎn)售價
1.對于出售的房產(chǎn)-----市場法
采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。
2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等-----收益法
（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益。
（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。
注意：這里的方法實質上就是教材170頁的公式5-5。
（四）估算各項成本費用
1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費
2.估算專業(yè)費用
指測量、設計等專業(yè)技術費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：
專業(yè)費用=建筑費× i?。?i為一定的百分率）
3.確定開建設工期，估算預付資本利息。
⑴利息的計算采用復利，而不用單利.
⑵預付地價款的利息
已經(jīng)全部預付的地價款×【（1+利率）開發(fā)建設期-1】
⑶建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入：全期計息
③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半
④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間。
⑤建設竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應該按照全額全期計算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。
5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（即銷售費用）
一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。
（五）確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項。
（六）估算待估對象價值
五、應用舉例
[例5—11] 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為3 000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9 000 元/平方米，銷售費用為樓價的2.5% ，銷售稅費為樓價的6.5% ，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。
試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。
（一）確定評估方法
現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：
地價 = 樓價（價值）—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤
（二）計算樓價
樓價 =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（ 元 ）
提示：容積率=建筑物面積/土地面積
（三）計算建筑費和專業(yè)費
建筑費 =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（ 元 ）
專業(yè)費 = 建筑費× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000
（四）計算利息
利息=地價×[（1+6%）2—1]＋（15 000 000＋1 500 000）×[（1+6%）1—1]
=0.1236 ×地價 + 990 000
提示：建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入，所以，計息期按照建設期的一半計算
（五）計算銷售費用和稅費
銷售費用 =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（ 元 ）
銷售稅費 =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（ 元 ）
（六）計算利潤
利潤=（地價 + 建筑物 + 專業(yè)費）× 10%
=（地價 +16 500 000 ）× 10%
（七）求取地價
地價 = 樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤
地價=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地價-1 650 000-0.1236×地價-990 000
地價 =21 810 000/1.2236
=17 824 452（ 元 ）
（八）評估結果
單位地價=17 824 452/2 000
=8 912 （元 / 平方米）
樓面地價=8 912 ÷ 2.5
=17824452/（2000×2.5）
=3 565 （元 / 平方米）
【2008年度考題】某待開發(fā)建設用地，土地面積為10 000平方米，土地出讓年限為40年，于2006年5月19日取得土地使用權，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的l0%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場調查了解到，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為85%，該類房地產(chǎn)的資本化率為l0%，銷售費用為樓價的3%，銷售稅費為樓價的8%，銀行年貸款利率6%，投資利潤率為l5%。評估基準日為2008年5月l9日。
要求：
根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。
【答案】
『正確答案』計算開發(fā)房地產(chǎn)的樓價
=200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元）
建筑費=2000*10 000*2=40 000 000（元）
專業(yè)費=40 000 000*10%=4 000 000（元）
銷售費用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）
銷售稅費=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）
利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）*15%=0.15*地價+6 600 000
利息=地價*[（1+6%）^2-1]+44 000 000*[（1+6%）^1-1]=0.1236*地價+2 640 000
地價= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地價-2 640 000-0.15*地價-6 600 000
地價=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）
單位地價=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）
樓面地價=23 547.25/2=11 773.63（元）