俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，中國老百姓對投資商鋪的興趣是頗為濃厚的，不少投資者對購買商鋪投資類的理財產(chǎn)品可謂是“情有獨鐘”。近幾年以來，隨著房地產(chǎn)信托市場的不斷升溫，一些信托公司專門針對商業(yè)物業(yè)設(shè)計了金融信托理財產(chǎn)品，也得到了市場的認可和投資者的追捧。其實，這類信托產(chǎn)品的主要形式就是“租賃收益權(quán)投資信托”，其中的設(shè)計理念和投資模式在有些方面還與REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）有異曲同工之妙。但是，由于此類信托產(chǎn)品的私募性以及復(fù)雜性等原因，不少投資者對租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品的細節(jié)知之甚少，在紛繁復(fù)雜的理財產(chǎn)品面前有時甚至不知該如何甄選這類產(chǎn)品。下面，我們結(jié)合信托法律網(wǎng)擔(dān)任此類信托產(chǎn)品財務(wù)顧問的經(jīng)驗，給廣大投資者提出幾點理財?shù)母[門。
租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品有時實際上扮演著信托貸款“替代品”的角色，為了在有效控制風(fēng)險的同時把貸款類產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為權(quán)益投資類產(chǎn)品，其中的擔(dān)保環(huán)節(jié)是整個產(chǎn)品的“牛鼻子”，尤其是商業(yè)物業(yè)（商鋪房產(chǎn)）的抵押可謂是重中之重。投資者在選擇租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品時應(yīng)該特別關(guān)注商鋪房產(chǎn)的抵押情況，即使信托文本中還規(guī)定了融資方保證、監(jiān)控租金、回購承諾等其他方式，也應(yīng)清醒地認識到商鋪房產(chǎn)抵押才是評判產(chǎn)品風(fēng)險的第一標(biāo)尺，其他擔(dān)保方式通常都只能看作是“錦上添花”的輔助機制——畢竟其控制力和執(zhí)行力很難達到“定心丸”的標(biāo)準(zhǔn)。進一步講，對商鋪房產(chǎn)抵押可以采取“八看”原則：一看商鋪所處的城市，二看商鋪所處的地段以及建筑物整體情況，三看周邊同類物業(yè)的出租率和租金水平，四看承租人的經(jīng)營內(nèi)容和資信狀況等，五看商鋪的租賃合同期限、租金繳納周期以及上浮標(biāo)準(zhǔn)等，六看商鋪的土地證、房產(chǎn)證等權(quán)屬文件有無法律瑕疵和訴訟擔(dān)保等情況，七看商鋪房產(chǎn)的評估值以及評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)資質(zhì)、評估“尺度”掌握情況等，八看抵押率以及對可能發(fā)生的風(fēng)險有無補救機制。
雖然租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品是被定位為權(quán)益投資類信托產(chǎn)品，但由于商鋪房產(chǎn)的抵押設(shè)計，使得這類產(chǎn)品具有了“商鋪看得著、租金摸得到、抵押登記效力好”的實在感。因此在具備較好風(fēng)險控制機制的前提下，投資者可以把這類產(chǎn)品裝入“穩(wěn)健投資”的籃子加以優(yōu)先選擇。但是，也別忘記了信托產(chǎn)品是信托機構(gòu)發(fā)行和運作的，產(chǎn)品的風(fēng)險控制水平主要取決于信托機構(gòu)的信譽和能力，因此在甄選租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品時除了關(guān)注商鋪房產(chǎn)抵押這一“牛鼻子”之外，還應(yīng)首先考察信托機構(gòu)是否值得信賴和托付。
租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品有時實際上扮演著信托貸款“替代品”的角色，為了在有效控制風(fēng)險的同時把貸款類產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為權(quán)益投資類產(chǎn)品，其中的擔(dān)保環(huán)節(jié)是整個產(chǎn)品的“牛鼻子”，尤其是商業(yè)物業(yè)（商鋪房產(chǎn)）的抵押可謂是重中之重。投資者在選擇租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品時應(yīng)該特別關(guān)注商鋪房產(chǎn)的抵押情況，即使信托文本中還規(guī)定了融資方保證、監(jiān)控租金、回購承諾等其他方式，也應(yīng)清醒地認識到商鋪房產(chǎn)抵押才是評判產(chǎn)品風(fēng)險的第一標(biāo)尺，其他擔(dān)保方式通常都只能看作是“錦上添花”的輔助機制——畢竟其控制力和執(zhí)行力很難達到“定心丸”的標(biāo)準(zhǔn)。進一步講，對商鋪房產(chǎn)抵押可以采取“八看”原則：一看商鋪所處的城市，二看商鋪所處的地段以及建筑物整體情況，三看周邊同類物業(yè)的出租率和租金水平，四看承租人的經(jīng)營內(nèi)容和資信狀況等，五看商鋪的租賃合同期限、租金繳納周期以及上浮標(biāo)準(zhǔn)等，六看商鋪的土地證、房產(chǎn)證等權(quán)屬文件有無法律瑕疵和訴訟擔(dān)保等情況，七看商鋪房產(chǎn)的評估值以及評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)資質(zhì)、評估“尺度”掌握情況等，八看抵押率以及對可能發(fā)生的風(fēng)險有無補救機制。
雖然租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品是被定位為權(quán)益投資類信托產(chǎn)品，但由于商鋪房產(chǎn)的抵押設(shè)計，使得這類產(chǎn)品具有了“商鋪看得著、租金摸得到、抵押登記效力好”的實在感。因此在具備較好風(fēng)險控制機制的前提下，投資者可以把這類產(chǎn)品裝入“穩(wěn)健投資”的籃子加以優(yōu)先選擇。但是，也別忘記了信托產(chǎn)品是信托機構(gòu)發(fā)行和運作的，產(chǎn)品的風(fēng)險控制水平主要取決于信托機構(gòu)的信譽和能力，因此在甄選租賃收益權(quán)投資信托產(chǎn)品時除了關(guān)注商鋪房產(chǎn)抵押這一“牛鼻子”之外，還應(yīng)首先考察信托機構(gòu)是否值得信賴和托付。