2010年城市規(guī)劃綜合輔導：城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分析方法

1．城市開發(fā)的經(jīng)濟效益的分類
    按層次分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益分為宏觀經(jīng)濟效益和微觀經(jīng)濟效益。
    按收益直接程度分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益分為直接經(jīng)濟效益和間接經(jīng)濟效益。
    按經(jīng)濟效益發(fā)生的時間分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益分為近期經(jīng)濟效益和遠期經(jīng)濟效益。
    按經(jīng)濟效益考慮時間因素分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益為靜態(tài)經(jīng)濟效益和動態(tài)經(jīng)濟效益。
    2．城市規(guī)劃經(jīng)濟分析深度
    聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織（UNIDO）為推行項目可行性研究而編寫的《工業(yè)可行性研究手冊》提出：
    機會研究階段 30%
    初步可行性階段 20%
    可行性階段 10%
    3．容積率與房價的關(guān)系
    4．容積率與地價關(guān)系
    （1）容積率對地價的作用與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模越大，地價隨容積率的變化幅度越大；
    （2）容積率對地價的作用與中心區(qū)位成正比。從城市外圍到市中心，地價隨容積率的變化幅度越大；
    （3）容積率對地價的作用與用途有關(guān)。對商業(yè)地價影響，住宅其次，工業(yè)最弱；
    （4）容積率對地價的作用與密度有關(guān)。容積率對公共住宅區(qū)的影響較大，對別墅區(qū)較弱。
    5．城市開發(fā)經(jīng)濟效益的不確定分析
    不確定分析就是借助盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法，使城市開發(fā)者了解經(jīng)濟效益分析的可靠程度。