2010年城市規(guī)劃綜合輔導：城市房地產(chǎn)市場的概念

控制性詳細規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟分析的對象是城市房地產(chǎn)開發(fā)，因此，我們必須認識房地產(chǎn)市場的特點。
    （1）房地產(chǎn)市場的三級市場構(gòu)架
    ①房地產(chǎn)一級市場
    房地產(chǎn)一級市場又稱土地出讓市場，是指國家將國有土地出讓給土地使用者的交易市場。其特點是：
    a．國家壟斷的國有土地使用權(quán)出讓
    b．明確各類用地的使用年限
    商業(yè)/旅游/娛樂 40年
    工業(yè)/科教文體衛(wèi) 50年
    居住 70年
    c．出讓地價是一種租賃價格，其構(gòu)成為絕對地租和相對地租，租賃費用一次性收取。
    ②房地產(chǎn)二級市場
    房地產(chǎn)二級市場又稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，是指取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者對土地進行開發(fā)后，與其他房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者、房地產(chǎn)使用單位或個人之間的交易市場。
    ③房地產(chǎn)三級市場
    房地產(chǎn)三級市場是指房屋所有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是房屋所有權(quán)的所有者和住房消費者。其特別是房地產(chǎn)權(quán)的再轉(zhuǎn)讓，屬于調(diào)劑余缺，重新配置的市場。
    （2）政府對房地產(chǎn)市場具有調(diào)控的機制和功能
    主要包括；土地供應計劃、城市規(guī)劃、控制地價、調(diào)節(jié)稅收、信貸規(guī)模和利率。