第七節(jié) 土地增值稅法律制度
特點：
在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù)；征稅范圍比較廣；實行超率累進稅率；采用扣除法和評估法計算增值額。
一、土地增值稅的納稅人
土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”）并取得收入的單位和個人。
二、土地增值稅的征稅范圍（重要）
①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國有的
【注意】未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，也不應納入土地增值稅的征稅范圍。
對出讓國有土地的行為不征稅
②土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓
③必須取得轉(zhuǎn)讓收入
以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。
【注意】不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
【特殊規(guī)定】 有關(guān)事項 是否屬于征稅范圍
1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；
將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。
對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征稅。
2.出租
不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，屬于有收入，征；
個人之間互換自住房不征。
4.房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；
抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。
對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，征
5.合作建房
建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。
6.企業(yè)兼并房地產(chǎn)
暫免
7.代建房
不征
8.房地產(chǎn)重新評估
不征（無收入）
9.土地使用者處置土地使用權(quán)
土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，應當繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
特點：
在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù)；征稅范圍比較廣；實行超率累進稅率；采用扣除法和評估法計算增值額。
一、土地增值稅的納稅人
土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”）并取得收入的單位和個人。
二、土地增值稅的征稅范圍（重要）
①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國有的
【注意】未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，也不應納入土地增值稅的征稅范圍。
對出讓國有土地的行為不征稅
②土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓
③必須取得轉(zhuǎn)讓收入
以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。
【注意】不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
【特殊規(guī)定】 有關(guān)事項 是否屬于征稅范圍
1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；
將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。
對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征稅。
2.出租
不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，屬于有收入，征；
個人之間互換自住房不征。
4.房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；
抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征。
對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，征
5.合作建房
建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。
6.企業(yè)兼并房地產(chǎn)
暫免
7.代建房
不征
8.房地產(chǎn)重新評估
不征（無收入）
9.土地使用者處置土地使用權(quán)
土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，應當繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。