2009年司法考試筆記解讀《物權(quán)法》第十三章 宅基地使用權(quán)

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(司法考試解讀:宅基地是農(nóng)村集體分配給農(nóng)民用于建住宅的土地,只有本集體成員才能享受。這是我國每一個農(nóng)民的法定權(quán)利,宅基地面積標準國家有規(guī)定。宅基地分配中雙方主體資格和相應的權(quán)利和義務不同于一般的民事關(guān)系,這是理解本章需注意之點。)
    第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
    (司法考試解讀:住宅地使用權(quán)人既然“依法”,當然就享有相應的權(quán)利,但是也得“依法”承擔相應的義務,不能只講權(quán)利,不講義務。如果“依法”,宅基地使用權(quán)人也不能隨意使用宅基地,不是想建多大就可以建多大,也不可以隨意建附屬設(shè)施。)
    第一百五十三條,宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
    (司法考試解讀:本法本來就沒有調(diào)整非民事關(guān)系的功能,“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓”不同于一般平等主體的民事行為,故不適用于本法。國家土地管理法是行政管理法規(guī),本條不寫,也得按此法辦,否則就是違法。所以本條純屬多事。)
    第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。
    (司法考試解讀:前一條已經(jīng)說了,宅基地使用權(quán)的取得,適用土地管理法。使用權(quán)滅失后重新分配,也應當適用土地管理法。能夠造成宅基地滅失的自然災害,無非是地震、海嘯、洪水,不僅會造成財產(chǎn)滅失,人員也難免傷亡,而且影響范圍一般都比較大,可能超出了一個村的范圍。對于幸存者的安置和重建家園,可能涉及移民救濟等多方面,國家自有規(guī)定。
    本條終于明確了宅基地使用權(quán)人主體是“村民”而不是“鄉(xiāng)民”,宅基地是通過“分配”得來的,那么實施“分配”的義務人主體就應當是村集體。但是在自然災害的破壞程度超過了村集體承受能力時,上一級集體或者上一級政府就得承擔起救災和組織重建家園的義務,而重建家園,不僅僅涉及宅基地的問題。
    另外,如果村集體或者村民個人對意外災害投了保險,那么還涉及保險理賠。
    所以,對自然災害滅失宅基地的情況,不是如此簡單就能說清的。特別是分配宅基地的義務人不明確,到時村推鄉(xiāng),鄉(xiāng)推縣,讓村民找誰去?)
    第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
    (司法考試解讀:這一條又是涉及土地行政管理事項。宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎?《土地管理法》第六十三條規(guī)定 :“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓?!闭厥褂脵?quán)是集體所有土地上的權(quán)利,理應服從土地管理法規(guī)定。)
    綜上所述,關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)所涉及的主體及其權(quán)利和義務,已超出了本法適用范圍?!锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
    農(nóng)村村民建住宅,應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
    農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
    農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。“