7．3 建設用地政策
7．3．1（掌握）建設用地的規(guī)定
根據(jù)建設項目的性質(zhì)，政府規(guī)定建設單位取得建設用地的方式分為兩種，一是無償劃撥，二是有償轉(zhuǎn)讓使用。
(1)無償劃撥的建設用地
由建設單位提出申請，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。
屬于以下范圍的建設單位使用國有土地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
1)國家機關用地和軍事用地；
2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權(quán)。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合該目錄的，應當實行有償使用。
對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。
(2)有償使用的建設用地
《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定：“除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。”
有償使用建設用地分為兩種方式獲得，一是出讓方式，由政府土地部門采取招標、拍賣和掛牌方式轉(zhuǎn)讓國有土地；二是征收方式，經(jīng)政府批準后，向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征收土地。
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。新增建設用地的土地有償使用費，30％上繳中央財政，70％留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。
(3)征收農(nóng)民土地的規(guī)定
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)一般不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；根據(jù)土地利用總體規(guī)劃需要轉(zhuǎn)為建設的用地，應該由縣級以上人民政府依法進行征地。
在征地過程中，要維護農(nóng)民集體土地所有權(quán)和農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)益?？h級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付補償費和安置費。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
征地補償費用計算：土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。
依照上述規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規(guī)定。
(4)建設用地回收
對于國有土地，在出現(xiàn)下列任何一種情形時，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回建設單位的使用權(quán)：
1)為公共利益需要使用土地的；
2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；
3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；
4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。
依照第1)項、第2)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。
對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓的土地，有下列情形之一的，報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權(quán)：
1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的；
2)不按照批準的用途使用土地的；
3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。
依照第1)項規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。
(5)征地實施監(jiān)管
國土資源部2004年11月頒布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》要求對征用土地之后進行監(jiān)管。
一是要公開征地批準事項。
二是支付征地補償安置費用。
三是征地批準后監(jiān)督檢查。
1、可以依法以劃撥方式取得的土地有（）
A. 國家機關用地和軍事用地
B. 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地
C. 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地
D. 以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目
E.房地產(chǎn)項目
標準答案：A、B、C
2、下面對征地補償費說法正確的是（）
A. 土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍
B. 安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算
C. 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍
D. 每公頃被征收耕地的安置補助費，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍
E.安置補償費上不封頂
標準答案：B、D
7．3．1（掌握）建設用地的規(guī)定
根據(jù)建設項目的性質(zhì)，政府規(guī)定建設單位取得建設用地的方式分為兩種，一是無償劃撥，二是有償轉(zhuǎn)讓使用。
(1)無償劃撥的建設用地
由建設單位提出申請，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。
屬于以下范圍的建設單位使用國有土地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
1)國家機關用地和軍事用地；
2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權(quán)。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合該目錄的，應當實行有償使用。
對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。
(2)有償使用的建設用地
《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定：“除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。”
有償使用建設用地分為兩種方式獲得，一是出讓方式，由政府土地部門采取招標、拍賣和掛牌方式轉(zhuǎn)讓國有土地；二是征收方式，經(jīng)政府批準后，向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征收土地。
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。新增建設用地的土地有償使用費，30％上繳中央財政，70％留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。
(3)征收農(nóng)民土地的規(guī)定
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)一般不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；根據(jù)土地利用總體規(guī)劃需要轉(zhuǎn)為建設的用地，應該由縣級以上人民政府依法進行征地。
在征地過程中，要維護農(nóng)民集體土地所有權(quán)和農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)益?？h級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付補償費和安置費。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
征地補償費用計算：土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。
依照上述規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規(guī)定。
(4)建設用地回收
對于國有土地，在出現(xiàn)下列任何一種情形時，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回建設單位的使用權(quán)：
1)為公共利益需要使用土地的；
2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；
3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；
4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。
依照第1)項、第2)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。
對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓的土地，有下列情形之一的，報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權(quán)：
1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的；
2)不按照批準的用途使用土地的；
3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。
依照第1)項規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。
(5)征地實施監(jiān)管
國土資源部2004年11月頒布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》要求對征用土地之后進行監(jiān)管。
一是要公開征地批準事項。
二是支付征地補償安置費用。
三是征地批準后監(jiān)督檢查。
1、可以依法以劃撥方式取得的土地有（）
A. 國家機關用地和軍事用地
B. 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地
C. 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地
D. 以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目
E.房地產(chǎn)項目
標準答案：A、B、C
2、下面對征地補償費說法正確的是（）
A. 土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍
B. 安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算
C. 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍
D. 每公頃被征收耕地的安置補助費，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍
E.安置補償費上不封頂
標準答案：B、D