（七）契稅
納稅人 契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。
納稅對象 契稅的納稅對象是在境內轉移土地、房屋權屬的行為。具體包括以下五種情況：
（1）國有土地使用權出讓（轉讓方不交土地增值稅）；
（2）國有土地使用權轉讓（轉讓方還應交土地增值稅）；
（3）房屋買賣（轉讓方符合條件的還需交土地增值稅）；
以下幾種特殊情況也視同買賣房屋：
①以房產抵債或實物交換房屋；
②以房產做投資或做股權轉讓；
③買房拆料或翻建新房。
（4）房屋贈予，包括以獲獎方式承受土地房屋權屬。
（5）房屋交換（單位之間進行房地產交換還應交土地增值稅）。
計稅依據 契稅的計稅依據是不動產的價格。依不動產的轉移方式、定價方法不同，契稅計稅依據有以下幾種情況：
（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；
（2）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；
（3）土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據；
（4）以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益；
（5）房屋附屬設施征收契稅的依據：
①采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅；
②承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
稅率 契稅實行3%～5%的幅度稅率。
應納稅額 契稅應納稅額的計算公式為：
契稅應納稅額＝計稅依據×稅率
例題解析
1．根據我國現行規(guī)定，融資租賃房屋的，房產稅的計稅依據為（ ）。
A 房產原值 B 房產租金
C 房產余值 D 房產現值
【答案】C
【解析】房產稅的計稅依據和稅率包括：從價計征，計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%；從租計征，計稅依據為房產租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。其中，融資租賃房屋的，從價計征，以房產余值為計稅依據計征房產稅；從租計征只限于房產經營租賃租金收入。
2．[2006年考題]在計征土地增值稅時，準予納稅人從轉讓收入中扣除的是項目是（ ）。
A 土地出讓金 B 營業(yè)稅和印花稅
C 各項稅收的滯納金 D 舊房的重置成本
【答案】A
【解析】土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據。其中稅法規(guī)定的扣除項目包括：
1）取得土地使用權支付的金額：
①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉讓方式取得土地使用權的，是實際支付的地價款；其他方式取得的，為支付的土地出讓金；
②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。
2）房地產開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
3）房地產開發(fā)費用。包括與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。這三項費用不能據實扣除，應按下列標準扣除：
①納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：
房地產開發(fā)費用扣除總額＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內
②納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發(fā)費用扣除總額＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內
4）與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅；房地產開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。
5）其他扣除項目。對于從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：
加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%
6）舊房及建筑物的評估價格。指轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度后的價格。
轉讓舊房的扣除額＝評估價＋取得土地使用權所支付的地價款＋按國家規(guī)定交納的費用＋轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
納稅人 契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。
納稅對象 契稅的納稅對象是在境內轉移土地、房屋權屬的行為。具體包括以下五種情況：
（1）國有土地使用權出讓（轉讓方不交土地增值稅）；
（2）國有土地使用權轉讓（轉讓方還應交土地增值稅）；
（3）房屋買賣（轉讓方符合條件的還需交土地增值稅）；
以下幾種特殊情況也視同買賣房屋：
①以房產抵債或實物交換房屋；
②以房產做投資或做股權轉讓；
③買房拆料或翻建新房。
（4）房屋贈予，包括以獲獎方式承受土地房屋權屬。
（5）房屋交換（單位之間進行房地產交換還應交土地增值稅）。
計稅依據 契稅的計稅依據是不動產的價格。依不動產的轉移方式、定價方法不同，契稅計稅依據有以下幾種情況：
（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；
（2）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；
（3）土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據；
（4）以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益；
（5）房屋附屬設施征收契稅的依據：
①采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅；
②承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
稅率 契稅實行3%～5%的幅度稅率。
應納稅額 契稅應納稅額的計算公式為：
契稅應納稅額＝計稅依據×稅率
例題解析
1．根據我國現行規(guī)定，融資租賃房屋的，房產稅的計稅依據為（ ）。
A 房產原值 B 房產租金
C 房產余值 D 房產現值
【答案】C
【解析】房產稅的計稅依據和稅率包括：從價計征，計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%；從租計征，計稅依據為房產租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。其中，融資租賃房屋的，從價計征，以房產余值為計稅依據計征房產稅；從租計征只限于房產經營租賃租金收入。
2．[2006年考題]在計征土地增值稅時，準予納稅人從轉讓收入中扣除的是項目是（ ）。
A 土地出讓金 B 營業(yè)稅和印花稅
C 各項稅收的滯納金 D 舊房的重置成本
【答案】A
【解析】土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據。其中稅法規(guī)定的扣除項目包括：
1）取得土地使用權支付的金額：
①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉讓方式取得土地使用權的，是實際支付的地價款；其他方式取得的，為支付的土地出讓金；
②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。
2）房地產開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
3）房地產開發(fā)費用。包括與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。這三項費用不能據實扣除，應按下列標準扣除：
①納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：
房地產開發(fā)費用扣除總額＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內
②納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發(fā)費用扣除總額＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內
4）與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅；房地產開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。
5）其他扣除項目。對于從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：
加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%
6）舊房及建筑物的評估價格。指轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度后的價格。
轉讓舊房的扣除額＝評估價＋取得土地使用權所支付的地價款＋按國家規(guī)定交納的費用＋轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。