第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
●條文主旨
本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的規(guī)定。
●立法背景
在物權(quán)法起草征求意見(jiàn)時(shí)，許多業(yè)主和常委委員反映，目前許多新建小區(qū)的業(yè)主擅自將原本用于居住的住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，開(kāi)歌廳、餐廳等，造成小區(qū)秩序亂，影響其他業(yè)主的正常生話，對(duì)這一問(wèn)題，國(guó)家沒(méi)有法律、法規(guī)等規(guī)范性文件的規(guī)定，造成業(yè)主之間矛盾大，物業(yè)公司也缺乏管理的法律依據(jù)，建議物權(quán)法作出規(guī)定。
●條文解讀
將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等經(jīng)營(yíng)性用房，帶來(lái)許多弊端。例如，造成來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，外來(lái)人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過(guò)大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)此作了規(guī)定，例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由、№主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
作為規(guī)范業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)法，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。據(jù)此業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的最基本準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無(wú)收入來(lái)源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約定的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者缺一不可。何為有利害關(guān)系的業(yè)主?因改變住宅為經(jīng)營(yíng)性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析。總之，不論是否為隔壁的業(yè)主，還是相鄰或者不相鄰的業(yè)主，凡是因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房受到影響的業(yè)主，均是本條所說(shuō)的有利害關(guān)系的業(yè)主。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善，國(guó)家有關(guān)部門還將對(duì)這一問(wèn)題作出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屆設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題作出規(guī)定。
●相關(guān)規(guī)定
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條。
●條文主旨
本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的規(guī)定。
●立法背景
在物權(quán)法起草征求意見(jiàn)時(shí)，許多業(yè)主和常委委員反映，目前許多新建小區(qū)的業(yè)主擅自將原本用于居住的住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，開(kāi)歌廳、餐廳等，造成小區(qū)秩序亂，影響其他業(yè)主的正常生話，對(duì)這一問(wèn)題，國(guó)家沒(méi)有法律、法規(guī)等規(guī)范性文件的規(guī)定，造成業(yè)主之間矛盾大，物業(yè)公司也缺乏管理的法律依據(jù)，建議物權(quán)法作出規(guī)定。
●條文解讀
將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等經(jīng)營(yíng)性用房，帶來(lái)許多弊端。例如，造成來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，外來(lái)人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過(guò)大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)此作了規(guī)定，例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由、№主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
作為規(guī)范業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)法，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。據(jù)此業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的最基本準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無(wú)收入來(lái)源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約定的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者缺一不可。何為有利害關(guān)系的業(yè)主?因改變住宅為經(jīng)營(yíng)性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析。總之，不論是否為隔壁的業(yè)主，還是相鄰或者不相鄰的業(yè)主，凡是因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房受到影響的業(yè)主，均是本條所說(shuō)的有利害關(guān)系的業(yè)主。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善，國(guó)家有關(guān)部門還將對(duì)這一問(wèn)題作出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屆設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題作出規(guī)定。
●相關(guān)規(guī)定
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條。