第一百六十四條 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
●條文主旨
本條是關(guān)于地役權(quán)從屬性，有關(guān)地役權(quán)不得與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
●立法背景
用益物權(quán)一旦設(shè)立，用益物權(quán)人便獨立地享有對標(biāo)的物的使用、收益權(quán)。用益物權(quán)是一種主權(quán)利，而不是從屬其他物權(quán)的權(quán)利。因此，作為用益物權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)都是一種獨立的權(quán)利，它不從屬于其他權(quán)利。而地役權(quán)作為一種為了需役地的便利而產(chǎn)生的用益物權(quán)，與需役地的關(guān)系又極為密切，由此發(fā)生了主從權(quán)利的關(guān)系，即地役權(quán)從屬于需役地的使用權(quán)。地役權(quán)不能與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓，它必須隨著需役地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移。當(dāng)需役地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，地役權(quán)也應(yīng)當(dāng)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。
●條文解讀
由于地役權(quán)的成立必須是有需役地與供役地同時存在，因此在法律屬性上地役權(quán)與其他物權(quán)不同。地役權(quán)雖然是一種獨立的用益物權(quán)，但它仍然應(yīng)當(dāng)與需役地的使用權(quán)共命運，必須與需役地使用權(quán)一同移轉(zhuǎn)，不得與需役地分離而單獨讓與。
地役權(quán)的從屬性，主要表現(xiàn)在三種情形：第一，地役權(quán)人不得自己保留需役地的使用權(quán)，而單獨將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓；第二，地役權(quán)人不得自己保留地役權(quán)，而單獨將需役地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；第三，地役權(quán)人也不得將需役地的使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與不同的人?？傊匾蹤?quán)只能隨需役地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，如果違反r地役權(quán)的從屬性就被認(rèn)為行為無效。例如，甲為了自己房屋采光方便，與乙房屋設(shè)定了采光地役權(quán)，約定乙的房屋不得修建二層以上建筑，并辦理了登記。后來，甲將自己的房屋轉(zhuǎn)讓給了丙，乙就在自己的房屋上修建了三層小樓，丙請求乙去除?層，遭到乙的拒絕。乙認(rèn)為：地役權(quán)乃是他與甲設(shè)定，旁人不得享有。本案分析認(rèn)為，地役權(quán)與需役地共存亡，需役地既已轉(zhuǎn)移至丙，為需役地所設(shè)定的地役權(quán)也當(dāng)然轉(zhuǎn)移至丙，除非當(dāng)事人雙方在設(shè)立地役權(quán)合同時另行約定。所以丙的主張應(yīng)予支持，乙的主張不成立。
●條文主旨
本條是關(guān)于地役權(quán)從屬性，有關(guān)地役權(quán)不得與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
●立法背景
用益物權(quán)一旦設(shè)立，用益物權(quán)人便獨立地享有對標(biāo)的物的使用、收益權(quán)。用益物權(quán)是一種主權(quán)利，而不是從屬其他物權(quán)的權(quán)利。因此，作為用益物權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)都是一種獨立的權(quán)利，它不從屬于其他權(quán)利。而地役權(quán)作為一種為了需役地的便利而產(chǎn)生的用益物權(quán)，與需役地的關(guān)系又極為密切，由此發(fā)生了主從權(quán)利的關(guān)系，即地役權(quán)從屬于需役地的使用權(quán)。地役權(quán)不能與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓，它必須隨著需役地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移。當(dāng)需役地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，地役權(quán)也應(yīng)當(dāng)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。
●條文解讀
由于地役權(quán)的成立必須是有需役地與供役地同時存在，因此在法律屬性上地役權(quán)與其他物權(quán)不同。地役權(quán)雖然是一種獨立的用益物權(quán)，但它仍然應(yīng)當(dāng)與需役地的使用權(quán)共命運，必須與需役地使用權(quán)一同移轉(zhuǎn)，不得與需役地分離而單獨讓與。
地役權(quán)的從屬性，主要表現(xiàn)在三種情形：第一，地役權(quán)人不得自己保留需役地的使用權(quán)，而單獨將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓；第二，地役權(quán)人不得自己保留地役權(quán)，而單獨將需役地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；第三，地役權(quán)人也不得將需役地的使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與不同的人?？傊匾蹤?quán)只能隨需役地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，如果違反r地役權(quán)的從屬性就被認(rèn)為行為無效。例如，甲為了自己房屋采光方便，與乙房屋設(shè)定了采光地役權(quán)，約定乙的房屋不得修建二層以上建筑，并辦理了登記。后來，甲將自己的房屋轉(zhuǎn)讓給了丙，乙就在自己的房屋上修建了三層小樓，丙請求乙去除?層，遭到乙的拒絕。乙認(rèn)為：地役權(quán)乃是他與甲設(shè)定，旁人不得享有。本案分析認(rèn)為，地役權(quán)與需役地共存亡，需役地既已轉(zhuǎn)移至丙，為需役地所設(shè)定的地役權(quán)也當(dāng)然轉(zhuǎn)移至丙，除非當(dāng)事人雙方在設(shè)立地役權(quán)合同時另行約定。所以丙的主張應(yīng)予支持，乙的主張不成立。